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昨天一早，的购房群，被栢悦中心刷屏了。
9点没到，来自各个方位的摇号登记大军，就在栢悦中心售楼处前排起长队。风大雨急，一群人苦撑着伞，淹没在几百米的长龙里，分外悲情。
号码牌已发放到2000号，离截止日还有两天。而此次加推的房源，总共不过126套！
这就是当下杭州的残酷：即便已远在临平山北，即便房价已涨了2倍，但只要是总价低的新房，刚需“上车”的概率，都不足10%。
的确，限价导致的一二手倒挂，让创世纪、梧桐郡等神盘号称“买到就赚百万”。
但让人费解的是，栢悦中心与周边二手倒挂并不大啊！
要知道，临平山北原来可是库存重灾区，周边二手楼盘很多，便宜点的1万5到2万，跟1万8上下的柏悦中心相差不多。只是，前者简装、毛坯多，后者是精装修。
不说商品房，周边还有顺达花苑这么大体量的回迁房，纯刚需也可以选择。
原因只有一个：萧山、余杭的二手市场不发达，门店少，许多杭州刚需，只知道一味埋头抢新房，忽略了边上还有二手“笋盘”。
但萧山、余杭二手房的“洼地”，或许很快也会填平。
数据显示，4月杭州市区共成交二手房10489套，打破过去8个月的记录。其中，成交量前十楼盘中，余杭区5个，萧山区3个，占比高达八成！
人气一直不旺的休博园一带，湖畔宽邸竟成交了60套，均价不到18300元/㎡。
义桥的御景蓝湾；新街的融创东南海；超山的龙湖香醍溪岸等，二手房成交量均不俗，均价贵一点的不到24000元/㎡，便宜点的单价在15000元/㎡。
余杭、萧山的乡镇，已撑起杭州二手成交的半壁江山！
夫妻老婆店的世界
为什么会这样呢？余杭、萧山的二手房价格便宜啊！
据统计，今年3月，余杭区二手房成交均价只有21000元/㎡；萧山还要便宜，只有18300元/㎡。
主城区二手房是什么价格呢？最便宜的江干区，成交均价也要29700元/㎡；贵一点的上城区，二手房均价已涨到了44200元/㎡。
其实，东南海、香醍溪岸这类次新房，价格已涨了不少；萧山、余杭城区里的老破小，房价更低。
杭州三大主流中介公司我爱我家、豪世华邦、链家，原来几乎不到余杭、萧山开门店。
一来地域保护，余杭、萧山一带大多以夫妻店为主，就是强势进入，门店也开了，中介佣金上也拼不过本地中介门店。很多小中介店，店名听都没听过，生意倒还不错。
以至于只要有过卖房经验，又不想给人打工的，就去开一家中介门店带客卖房。
反正买家都是本地的，什么APP啊网站啊，也用不上。
再者，早些年余杭、萧山卖的大多是新房，新房都不太卖得出，二手房成交量自然小。毕竟能买新房，谁乐意买二手房？
最近几年，交付的楼盘多了，三大中介机构为了抢占市场份额，门店开的才多起来。
它们的进入，将更多杭州主城刚需导入萧山、余杭。
但总的来说，萧山、余杭的二手房，门店还是偏少，信息还是非常不对称。
所以，会出现旭辉宝龙•东湖城的“千人摇号”奇景。连开发商自己都说，我们比边上二手房还贵一两千。但没办法，大家对大江东完全陌生，中介也很少推荐，边上“笋盘”再多，根本找不到啊！
从4月的二手成交数据看，如今有越来越多的人，已发现了这块洼地。
二手酒店式公寓也好卖了
一起被“发现”的房价洼地，还有二手商住。
透明售房网数据显示，上个月，二手房成交50套以上的楼盘共4个，酒店式公寓占了一半。
成交最多的是萧山的南润名座，均价只有6715元/㎡。临平万宝城卖了54套，均价14278元/㎡，3年前该楼盘开卖时，均价还只要5000元/㎡，短短三年，房价涨了快2倍！
谁说杭州的酒店式公寓二手不会升值？该升级认知了。
余杭的西溪八方城，4月也卖了39套。华邦老余杭店做了半年的经纪人燕子，现在还在替客户惋惜，几个月时间，白白损失了几十万。
年初，燕子的客户看中西溪八方城的房子，46㎡总价105万，签了双居协议，交了6000元定金。
燕子当时就劝客户定金多交点，万一涨价了，房东不敢轻易毁约。但客户就是不乐意，还觉得燕子是故意为了促成成交，才让她多交钱的。
结果还没签正式合同呢，八方城就普涨了。
房东要求涨价20万，要不就毁约退定金，房子不卖了。现在，西溪八方城普遍挂牌价在130万—150万。
当然，这也与4月24日杭州出台的“限酒令”有关。按规定，商办用地“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300㎡。”
既然新增供应不再有了，存量的酒店式公寓当然就“稀缺”了。
反正，无论限价、公证摇号还是“禁酒”，调控每多一次，楼市就更疯狂一些。被逼到无路可逃的刚需，甚至开始抢以往没人看得上的经适房、回迁房。
有人等不及摇号，买了套丁桥的郡枫绿园，经济适用房。62㎡毛坯，总价165万，单价近27000元/㎡。
网友直接回了句：你要后悔的，以后想卖都卖不出去。
但又如何，毕竟比较起来，价格还算便宜，地段又不差。三墩的都市阳光、城北的北城枫景苑、久睦苑等，皆入榜了4月成交前30位。
总价约束下，刚需继续外溢
看着以前无人问津的“边角料”，纷纷开始走红，你想到了什么？
像不像去年，杭州市中心“老破小”和下沙二手房的先后逆袭？先是成交量不断放大，连续数月占领杭州二手成交榜；接着，就是房价疯狂上涨。
曾经，大家都说：别碰老破小，宁可买郊区的新房；老破小难升值，赶紧卖掉换二手房。
结果去年初杭州一限价，老破小一路狂涨。朝晖原来才17000~18000元/㎡，还很难卖，单价涨到了现在的4万+。
现实真是把脸打得啪啪的，世上哪有什么绝对真理？
翠苑也是如此。我的一位朋友，去年初在翠苑一区买了套40多㎡老房，单价接近3万。买时还很忐忑怕站在高岗上，现在4万+随便挂。
随着市中心“老破小”房价的疯涨，它们已逐渐淡出了成交榜。
曾常年占据成交榜前4的“四大金刚”——翠苑、朝晖、大关、景芳，只有景芳五区入榜前30，而且，这些房源大多换了一手甚至多手。成交量严重下滑。
这些房东心态过于乐观，频频涨价，导致有部分买家，宁可摇号也不愿当“冤大头”。
最重要的是，即使50多㎡的小房子，总价也很少低于200万的。
这么多年来，你会发现，杭州二手房成交最活跃的，永远是200万以下的房源。这就是大家经常说的“总价约束”。
最需要买二手房的，恰恰是支付能力最差的一群人，月供多500都会死人！
所以，市中心“老破小”涨了，下沙的二手房疯了，他们就转战萧余乡镇二手房、商住二手房或经适房。总价不超过200万就行，其它都能忍。
比如4月上榜的东南海，平均总价180万；香醍溪岸，平均总价135万；西溪八方城，平均总价130万……
这个价位，像不像去年的市中心“老破小”？泪流满面啊！
鄙视链的最末几环，才是机会
这么多年，我们对于房子，一直有一条长长的鄙视链。
市中心豪宅→次市中心改善户型→近郊90㎡→市中心“老破小”→远郊90㎡→萧余乡镇次新房→萧余市区“老破小”→二手酒店式公寓……
这一轮杭州楼市的暴涨之后，刚需们不得不顺着鄙视链，一步步往下走。
现在，链条上只剩最后几个环，还没被狂暴的房价淹没。如果你再错过它们，或许永远都被这个城市抛弃了。
在每一个人口净流入城市，随着底价房源的消失，购房者需要付出的真金白银，在不断堆高，犹如撒下一道道结界，将无数人屏蔽在外，北京、上海的大门甚至已完全关上。
杭州的摇号新政，原来还被认为是“刚需友善”。
但从东湖城到栢悦中心，你会发现，越是远郊低总价新房，投资客越蜂拥而至。老人孩子房票全用上，一家几个人登记，还个个是“无房户”，刚需希望更渺茫了。
这时候，赶紧认清形势，升级认知，转向一些关注度小的细分市场，才是明智的。
事实上，这鄙视链最后几环的房子，并没有那么不堪。
它们房价之前的低迷，有信息不对称的原因，也有偏见的原因，还有现状交通配套不完美的原因，但有些宜居性还相当不错。
比如东南海，融科打下的品质底子，将来地铁7号线一通，6站就到奥体中心。
再比如萧山的一些类住宅，单元式设计，湖景精装房，环境秒杀杭州90%的楼盘，离地铁站也不远，二手才2万上下。
只要你肯花功夫，余杭、萧山地域这么广，会没有适合的二手房吗？
萧山的衙前、瓜沥，或是坎山、所前，或许还太陌生。但大江东、南部卧城，还有余杭中泰、超山、瓶窑等地，地价频创新高、大牌房企相继进入，这里的二手房还是安全的。
不用理会周围人的不解，所谓趋势，永远在大多数人还没意识到时，才叫机会。
当然，看到了趋势，太迟行动不行，太早行动了也不行。目前，远郊和商住二手房行情初起，量涨而价未涨，或许正是下手的好时机。
这些你曾经爱理不理的“边角料”，可能是刚需最后的救赎了！
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