开发商没钱了？为何土地收入还能创新高？

前两天一直有媒体吵吵，说任大炮说了，要让大家抄底楼市，虽然大炮语录一直很雷，但他也从没发出过这样的信号，果不其然几天后大炮亲口辟谣，说那是在诺亚财富上讲给机构们听的，说的是开发商现在都没钱了，如果你们机构有钱，可以抄底开发商了。跟鼓动老百姓炒房没有半毛钱关系。不得不说某些媒体断章取义的水平确实很高。现在关于大炮的讲话，也是劣币驱逐良币，只要不是视频流出的，基本都不能信。十有八九就是被歪曲的。

那么开发商都没钱了这个话正不正确呢？他自己原来就是开发商，想必应该是很清楚的，而我们知道都是，目前房地产企业的融资成本高了一大块，前年好一点的大公司融资成本在6-7个点，去年涨到了8-9个点，今年融资要12-13个点。一般的公司要在大公司的基础上再加上5%的风险补偿，换句话说，一般的开发商今年的融资成本都已经快到18%了，这就意味着开发商们现在每年光还利息就已经是压力山大。动辄就要几十到上百亿，一些上市的大公司，恐怕要接近千亿。所以他们才被迫接受这么高的利率融资，如果不继续融资，可能连利息都还不起了。但融资的后果就是未来的利息支出更贵。

2015-2016年，正是楼市最火爆的时候，当时债券牛，楼市牛，所以房地产企业拼命融资，而融资期限最常见的就是3年期，所以后果就是2018年将进入一个偿债高峰，今年和明年，房企偿债量分别是2850亿和4038亿，而2015年到2017年分别只有327亿，612亿，1424亿，可以想见基本都是翻着倍往上涨，即使有的开发商能挺过今年，如果明年楼市还不回暖，那么也将会倒在债务危机之中。

一方面债务负担扩大，另一方面却遭遇了历史上最严格监管，去年银信通道和银证通道被斩断，今年资管新规出台，都是直指房地产融资，目的就是要掐断房地产和银行的联系。规避原来这种影子银行拼命给房地产输血的情况，现在据说开发贷融资要求极为苛刻，要求四证齐全，同时还要满足自有投入资金不低于30%，否则免谈。这就愁坏了要拿地的开发商，拿地阶段不可能有四证，所以银行开发贷这块，就别想了。只能想其他办法了。

另外一大块资金来源叫做前端融资，原来主要来源于信托，基金和民间资本，现如今信托和基金基本也可以不用想了，民间资本全是高利贷，而且僧多粥少，民间资本比去年更贵了。基本都涨了50%左右，所以任大炮说的一点都没错，现在真是相当的困难。

现在那些在香港上市的开发商们，优势就来了。他们还可以在海外发债，但是海外发债随着美债不断提升，其实融资成本也在抬升，而且他们还有一个风险，那就是未来美元要走强，这还债的压力就更大了。但总体而言比国内还是便宜不少。所以在香港上市的这些大公司，看起来还没有那么糟糕。未来他们可能会开始抢夺式并购，给中小开发商收尸。现在一些开发商其实已经停工烂尾，跟2014-2015年的状况已经类似，知道房子很值钱，但是没钱封顶了，只能先烂在那里。现在要做的就是将开支不断的压缩，争取能够活过这个冬天，希望等到下一个楼市牛市到来。

也有一些开发商会激进一些，他们通过明股实债的方式融资，把股份卖给民间金融公司，甚至把土地证抵押过去，然后融资继续建设，希望建成后能够回款续命，但这么干风险极大，一旦建成后卖不出去，那么这些股份就全都转成了债务，他可能瞬间就资不抵债要破产了。

所以2018-2019年，将是房地产市场大洗牌的2年，大量开发商可能会被兼并，大量的项目会烂尾，而聪明的开发商们会在销售上，竭尽所能，尽快回款以图自救，傻一点的基本就是停工烂尾，用装死的方式冬眠，但跟冬眠唯一不同的是，他不知道这个冬天会有多长。

有人说不对啊，前两天的数据显示，2018年前4月，50城市土地收入11000亿元，同比增长了48%，这可一点不像缺钱的，这其实也是开发商自救的手段，叫做饮鸩止渴。我们刚才也说了，要想要开发贷，你就得有土地有项目，这样你才有抵押物，能融资加杠杆，如果你啥也没有，银行凭什么借给你钱呢？不拿地当场就死，拿地的话，短期借来一笔高利贷，等开工运转起来了，到银行拿到开发贷，再把之前的高利贷还了还能有不少剩余，开发商跟购房人是一样的，他们看到的历史经验表明，敢于逆势扩张的，最后等调控一放松都发财了，反倒是保守的一调控就收手的最后都出局了。所以现在才会有这么多开发商仍然去赌命。殊不知，如果这个房地产冬天，稍微长一点，可能就会尸横遍野