住房租赁ABS | 两部委联合发文 住房租赁资产证券化迎来突破

2018年4月25日，中国证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(下称《通知》)，住房租赁资产证券化在操作层面的政策正式落地。

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《通知》操作层面内容进一步细化

自2016年6月国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号，以下简称“《意见》”）后，各地加快出台培育和发展住房租赁市场的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予政策支持。《意见》明确提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。2017年7月住建部等九部委出台的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）也强调“支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）”。

在此背景下，《通知》出台是监管在住房租赁资产证券化操作层面的细化指引，对于住房租赁企业盘活存量资产、提高资金使用效率、降低杠杆率，引导社会资金参与住房租赁市场建设以及完善我国债券市场投资品种结构等方面具有重要意义。文件内容的主要突破在于：

1、明确了住房租赁资产证券化业务的开展的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；发起人（原始权益人）最近2年无重大违法违规行为。

2、明确了优先和重点支持领域。《通知》明确提出优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

3、优化完善住房租赁资产证券化工作程序。为支持住房租赁企业开展资产证券化，各地住房建设管理部门对开展住房租赁资产证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事项及各证券交易场所和中国证券投资基金业协会对申报的住房租赁资产证券化项目进行审核、备案和监管建立绿色通道。

4、强调加强住房租赁资产证券化监督管理。住房租赁资产证券化需建立健全业务合规、风控与管理体系，建立健全自律监管体系，中介机构需加强存续期信用风险管理，同时对尽职调查提出了明确的要求。此外，《通知》明确要求住房租赁资产应主要采用收益法进行价值评估并持续进行跟踪评估。

在《通知》出台同日，“华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划”获深交所审议通过，拟发行金额3.6亿元，成为国内首单由专业化机构托管的长租公寓类REITs。该产品物业资产为浦寓集中式公寓，由中南菩悦（中南集团和菩悦资产合作的地产基金创新平台）投资并持有，引入专业化机构化公寓运营商小寓科技旗下安间（寓见升级版企业）担任物业运营方，通过集中化、规模化运营，提升租赁住房品质，满足居民多层次居住需求。该项目即充分体现了租赁住房供应主体多元化，贯彻落实了《通知》对鼓励专业化机构化的建设或运营机构的要求，对加快推进租赁住房市场建设具有积极的示范效应。

Number2

中介机构面临机遇与挑战

《通知》的出台为住房租赁资产证券化提供了加速推进的窗口期，也将推动各中介机构在住房租赁市场的布局与业务模式的创新。未来将有更多金融机构与地产公司形成战略合作，给予住房租赁项目在开发、运营方面提供授信、现金管理、债券承销、投融资等综合金融业务支持。住房租赁企业前期投入大、成本回收期长的特点使其在初期财务压力较大，融资需求迫切，中介机构通过提供产品创新方案设计、资产评估、产品评级等专业技术支持帮助住房租赁企业拓宽融资渠道，进而推进住房租赁市场建设与完善。

同时，住房租赁资产证券化的发展对中介机构来说亦有挑战。一方面是中介机构的专业能力，例如，作为计划管理人/受托人的券商或银行机构如何通过创新产品设计在满足企业融资需求的同时降低融资成本；作为评级机构，商业地产资产证券化的评级技术较其他评级技术更为复杂，评级机构应当持续积累相关数据并不断完善相关评级方法；我国物业评估市场较为分散，商业地产估值方面的数据较为欠缺，未来应该尽快形成行业公认的评估标准，逐步形成资本化率的数据库和管理，避免评估在竞争中失真。此外，资产证券化业务的快速发展与风险相伴。《通知》中明确了住房租赁资产证券化各中介机构在产品设立、存续期管理过程中的勤勉尽责义务。中介机构应当持续健全信用风险管理机制，同时也建议监管层面能尽快出台细分产品监管政策，明确资产入池标准和注册承销标准，严控基础资产质量，同时加强信息披露。

Number3

公募REITs蓄势待发，配套政策可期

目前我国仍未有严格意义上的REITs产品面世。《通知》明确提出要重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。由于住房租赁企业大多为轻资产企业，依托于具备稳定未来现金流的优良基础资产，公募 REITs 将是住房租赁企业获得融资渠道的重要途径。

在配套政策方面，我国REITs市场相较海外市场仍需要加快解决税收安排和公募开放这两大问题。在税收方面，海外REITs具有税收优惠，在公司层面可免征企业所得税，同时REITs投资的房产也属于免税资产。目前我国还没有税收支持政策，在不动产转让、REITs运行和投资人获得收益等环节均存在较高税负。

在发行交易制度方面，由于没有专门立法指导国内REITs发展，目前我国REITs产品的交易结构设置、产品设立流程均处于摸索阶段，相关法律制度的缺位也在一定程度上制约了REITs的发展。此外，监管部门还需要加强资金监管，防范资金违规投向其他非租赁领域。

东方金诚就此接受中国证券报采访

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