国开行紧急回应棚改没有叫停 三四线城房价何去何从?

　　6月25日晚间，国开行新闻办公室紧急回应：今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。截至5月末，开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。

　　截至5月底，2018年新增抵押补充贷款（PSL）累计同比增加48%，抵押补充贷款余额为30978亿元，同比增长32%。

　　不可否认，货币化安置比例过高，导致三四线房价上涨过快，但棚改已经上路，要中途停止已经不可能了，但未来货币化安置比例会不会降低呢？

　　我认为完全有可能！一是考虑到房价上涨过快，未来降低货币化安置比例，加大实物安置比例，这样也可以解决群众的住房问题。二是PLS这样的抵押补充贷款，和MLF一样，有可能会通过降准来替代，因为成本会更低。

　　以至于汇率保不住，这些推演不用你来操心了，汇率问题在6-7之间，都是我们可以承受的，人民币强制不让你兑换美元，外资在中国赚了钱，不让你变现带走利润，我们保汇率的手段现在已经越来越驾轻就熟。

　　后面这些是我以前写的棚改文章，今天宝宝发烧，又没时间展开分析了，可以再看看以前的文章。

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　　创造需求

　　此前领导很头疼，三四线房地产去库存最核心的问题，是需求不足，所以就通过棚改来创造需求。

　　而国家的棚改本意一方面是去库存，另一方面是改善居民住房。

　　但结果一到地方就变了样，把不需要改善住房的宅基地，城郊的城中村，都列入拆迁范围，海口的朋友告诉我，整个城市要拆掉一半，按照五环算，二环到四环之间，地名带村子的都拆掉，不管房子是不是危房旧房。

　　海口去年今年明年三年的棚改计划也大的惊人，投资上千亿，改造17万户，海口常住人口才224万，改造的人口大约就占到了25%。而去年海口的新房成交量约6万套，棚改功不可没。

　　从2014年开始，棚改数量明显增加，09年全国只有80万户，到2014年达到470万户，去年和今年均为600万户，未来三年年均500万户，总量虽有所减少，但仍是高位数，有的城市明显增加了。

　　山东、湖南、贵州、湖北、四川等都是棚改大省。

　　比如湖北，截至2016年底，湖北省商品房库存平均消化周期8.7个月，较同期下降6个月。现在一年快过去了，库存消化周期已经下降到6个月以下。

　　比如山东，2016年底去化周期降至14个月，其中商品住宅降至10个月，现在的库存肯定在8个月以下了。

　　山东济南的人告诉我，他们那也在大拆大建，特别是城郊的农村，都叫城中村，成群的别墅宅基地都被拆了，这些实际上根本不需要改造。

　　其实很多城市去库存任务已经完成差不多了，但政府为了政绩，还在打着棚改的旗号，大拆大建。反正这是中央支持的，对棚改工作出色的省还给与奖励呢。

　　在去库存任务之前，棚改大部分以安置房为主，但这两年为了去库存，货币化安置比率越来越高了，今年全国各省基本上占比在50%以上，即拆迁后，政府给你钱，你自己去市场上买房。