碧桂园上海发生重大事故 更糟心的是三四线房价变局

　　据悉，该项目为碧桂园红墅林项目，开发商为碧桂园旗下的上海湾碧房地产开发有限公司，施工方为碧桂园的战略合作方中天建设集团，碧桂园和中天建设集团合作多年，也是后者目前最大的客户。

　　碧桂园位于上海的项目多分布在市郊，主要位于奉贤、金山、浦东南汇。其中，碧桂园在奉贤区已经拿下4幅地块，正是其中之一。2017年9月，碧桂园以10.68亿元摘得奉贤海湾镇13-02区域地块，即红墅林项目。去年12月该项目开工，原计划在2018年9月开盘。

　　媒体报道显示，红墅林项目施工速度很快，售楼处发生坍塌事故时已正在封顶，封顶之后就可开盘销售，工期是否有提前尚需进一步调查。目前该项目已全面停工，工地已被封锁。

　　此前已有多地碧桂园房产项目房屋质量受到诟病，上海奉贤的事故再次引发外界担忧。财新报道称，混凝土浇筑过程中出现模架坍塌，往往意味着施工过程中存在比较严重的不规范操作。一般而言，发生此类工程事故，业主方、施工单位和监理单位均将被追究责任。

　　碧桂园最近几年进入销售规模持续放量的狂飙时代。2016年销售规模突破3000亿，2017年突破5000亿。今年前五个月，碧桂园销售额达到3300多亿，排名行业第一，外界预计其今年销售额至少在7000-8000亿。

　　市场狂飙的背后是碧桂园对“高周转”的苛刻要求。碧桂园速度一直是其致胜法宝，碧桂园董事局主席杨国强曾在公开场合透露“秘诀”：项目拿地的同时，设计基本完成，三个月内必须开工，第四、第五个月可回收资金。

　　但即使如此，碧桂园仍然嫌慢。今年四月，碧桂园曾在内部连发多份文件，要求提高项目周转速度、报建速度、供货速度。

　　碧桂园为此出台了各种激励和处罚措施。比如针对三四五线城市项目，碧桂园的奖罚措施规定，如项目摘牌即开工，奖项目总（负责人）20万，如项目摘牌到开工超过40天，项目总（负责人）将撤职。

　　这种催逼到极致的碧桂园速度让其登上王者宝座，但也让外界给碧桂园打上地产“血汗工厂”的标签，更担心施工安全、房屋建筑质量等问题。

　　上海奉贤的红墅林项目出事，无疑给碧桂园敲响了警钟。但让碧桂园更糟心的是三四线城市房地产市场的变局。

　　三四线城市过去是碧桂园深耕的重点，2017年年报显示，碧桂园58%的销售来源位于三四线城市。

　　从去年开始，碧桂园采取了全面均衡发展战略，包括加大一二线城市的投资力度。2017年新获取项目中，一二线和三四线比例为59：41，奉贤红墅林项目即属于一二线城市的新增项目。

　　联系到碧桂园上半年进一步要求加快三四五线城市周转，碧桂园可能早就预感到三四线市场将出现问题。

　　就在最近两天，棚改贷收紧的传闻闹的沸沸扬扬，地产股整体大跌。其中受影响最大的是碧桂园和新城控股(28.060, -1.64, -5.52%)，碧桂园昨日跌5.75%，今天续跌6.65%。

　　棚改贷是过去两年推动三四线市场房价上涨的主要动力，但从今年年初开始就有收紧迹象，棚改新增项目已经处于谨慎受理状态，部分城市从货币化安置改为实物安置，这对房价有明显打压作用。

　　这样的政策对于已经限购、限售层层加码的一二线房地产市场来说影响不大。但对于碧桂园去年倚重的三四线房地产市场，或许将影响深远。

　　双重“利空”同时来袭，对碧桂园实质影响几何尚待评估，但短期股价波动将难免。