任志强刚发长文高谈阔论房地产, 让他错一次那么难吗?

今天，一篇任志强的《不得不说，它们害了中国楼市很多年》文章火了。

任志强在房地产界，尽管已经退休，但已经成为神一样的存在。多年来，任志强可称为房地产上涨的一面旗帜，一直坚持“中国房价永远上涨”。对房价预测屡屡兑现，也把任大炮推上神坛。

在早些年，他充满争议，每次一发表言论，褒贬不一，劈头盖脸乱骂的也不在少数。但后来随着房价不断走高，相信他并且买房的人财富越来越多，咒骂他而等着房价下跌再买房的人不断踏空，财富几乎没有大幅增长，这些人也哑巴了。

2018年，退休之后的任志强出现在至少4、5个场合，畅谈他对房地产的最新观点。同以往的“任大炮”犀利风格不同，现在的任志强多了一些平和、从容。言谈之间，同以往的严肃相比，也多了一些笑容。这或许就是退休之后的缘故吧。人年龄大了，就会逐渐淡然，对人、对事更加宽容。

一个最深的印象是，任志强“一夜白发”。不过，正像他自己说的，过去是为了保持形象，头发都是染的。现在退休了，还原真实的自己。

我们还是先来看一下任志强在这篇文章中的主要观点：

第一，房价收入比误导政策。

国的住房价格却从未公布过中位数，而是使用的平均数。平均数的最大误导就是将高消费的水平并入其中而对市场产生了巨大的误导。

当社会用平均数去计算收入水平时就大大的提高了平均收入的水平，而用平均房价时不但提高了房价的水平，同时忽略了低房价商品的存在并在市场引发涨价的恐慌。同时不使用住房面积的中位数也会提高了全社会的住房要求和标准，产生过度的追求。

第二，中国住房私有化率与市场化程度无关。

中国从城镇住房私有化率的角度看，确实比发达国家都高，如加上中国农村的宅基地制度下的农村自有住房率，这个住房私有化率就更高了！

可惜的是中国的城镇住房私有化率与中国的住房市场化无关，而是中国计划经济制度下的长达五十多年的住房福利分配制度造成的结果。

第三，以房屋总市值推论中国房地产泡沫是错误的。

仅从三四线城市大量的棚改就可以得出结论，这些大量的存量住房的条件极差，危旧破情况严重。许多住房根本不具备商业价值，连中央政府都不得不动用大量的财力给以补贴，支持拆除重建，就可想而知这种住房情况的困难了。而中国除70个大中城市之外，还有590个城市和众多的县镇，其住房情况仍有待改善。

第四，实现小康和现代化目标城市化率应超70%

中国要想实现小康和现代化的目标，至少城市化率的水平应在70%以上，否则无法实现经济的增长和人民收入水平的提高。

但中国的真实城市化率水平极低，正是因为户籍制度的限制造成的。目前名义上的城市户籍人口的城市化率为42%。

第五，住房空置率无法真实反映整体住房需求。

中国现有调查所得出的空置率指标如果与国际同一指标对比则会出现制度性原因造成的误差。如果不是用住房的空置率指标，而是用写字楼的空置率指标与国家对比，那么可能可比性和制度条件都相差无几，只是五十多年福利分房留下的基础和制度性障碍会造成中国特殊住房制度下的特殊情况。

看了上面那么多，那么，归根到底一句话，任志强是看多房地产还是看衰房地产，是判断房价继续涨还是会跌？

我们先来看一下任志强的一直以来的一个观点，他认为：房价并不是完全不能预测的，由于存量关系、市场因素依旧存在，我们可以通过市场关系来判断房价趋势，只不过这个趋势实现的时间和跨度，是由相关部门的楼市调控政策来决定。也就是说，任志强认为房价是可以预测的。

在今年年初的时候，任志强曾经预测2018年的房价走势：中国进入存量市场，还有很长时间，新房市场需求仍然巨大。还认为，房价是由市场决定。当时还预测地产股的2018年走势，认为地产调控将深刻的影响地产股走势。日前，北京共有产权地产流拍，这是市场对政策的反映，政策和市场配合好，地产股就会好。现在2018年过了一半，任志强的预测基本没有问题，房价涨了，尽管调控不断，但还是由市场决定。地产股开始大跌了，地产调控将深刻的影响地产股走势。真是不得不服气。

但房地产一直上涨不是幸事，也不可能在未来永远上涨，让他错一次那么难吗？