价格幻觉：被“公摊面积”隐藏的真实房价

　　房屋公摊面积再次引起关注，背后是居高不下的房价和层出不穷的调控政策。多位专家告诉新浪财经，“公摊面积本身并不是罪恶的源头，问题在于公摊面积不能是一笔糊涂账。”

　　专家表示，公摊实际上隐藏了真实的房价，但即使取消公摊面积，“无论采取哪一种计价方式，现有房价也不会出现太大的变化。”

　　这一次争议源于网络上一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章，随后新华社、新华每日电讯一同发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》质疑。

　　文中追问：“既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积？职能部门治理房地产行业乱象之时，能否回应公众关于公摊面积乱象的关切？”

　　变相隐藏真实房价 实际套内房价比现在高两成以上

　　中原地产首席分析师张大伟分析，公摊面积会使市场产生“价格幻觉”。

　　以北京一套商品房住宅为例，该房的套内面积是141平米，但增加公摊后则变成了173.7平米，多出了18%的公摊面积，用房屋总价除以两个不同的平米数后，就会发现该房屋的平均单价从套内的10.8万/平米变成了8.8万/平米，即单价降低了19%。

　　公摊面积大小直接影响的是房屋的得房率，得房率指可供住户支配的面积与每户建筑面积之比。

　　“以市场平均得房率为基准，如果按照套内面积计算，那么全国的房价要比现在的均价高出20%-25%”，张大伟说，这种算法容易让开发商钻空子，房屋单价高，购房者却感觉不到。

　　随着我国房地产市场政策的不断收紧，开发商更倾向于用建筑面积的计价方式，使得房地产市场产生“价格幻觉”，让购房者看不到真实的房价。

　　但一位业内人士透露，公摊面积的设定也并非完全由开发商左右，需要具体情况具体分析。比如，同一栋楼两梯两户的公摊就要比一梯两户的公摊大。高层楼房要比板楼的公摊面积大，公共设施多、走廊空间大的房子公摊相对较大。“站在开发商和物业的角度来看，他们希望公摊越大越好，但如果公摊太大，也怕吓跑购房者。”

　　公摊计费乱象 电梯走廊也要精装价、供暖费

　　目前，市场上的房屋收费方式都是按照建筑面积来算，公摊越大，收取的费用就越多。打个比方来说，供暖费按照建筑面积来收取，而业主实际的取暖范围只有房屋内（使用面积）那么多。但业主们只能选择默默付费，打掉了牙往肚子里咽。“公摊面积变大，开发商、物业都是高兴的。”张大伟说。

　　装修费也是同样的道理。今年7月中旬，《中国房地产报》报道，武汉某楼盘开发商为了多收装修费玩猫腻，将电梯、走廊等公摊面积按室内精装价收费。一套125平米的房子，精装修标准是2500元/平米，公摊比例为28%，等于每套房子通过公摊多收了8万多元。

　　实际上，近些年公摊面积比之前还有所增加。张大伟解释，随着房地产市场的健康发展，建筑规划执行越来越严格，开发商此前采取缩小阳台、赠送衣柜等“偷面积”的方法不能用了，这也导致房地产市场上房屋的得房率越来越低，公摊面积也就更大了。

　　在2014年之前，各地开发商惯用的“偷面积”方法是凸窗、占公共空间、消防通道，通过“打擦边球”获取丰厚利润。以“凸窗”举例，开发商把凸窗推移至建筑物外墙以外，使其成为建筑的附属品，也就是大家常说的“飘窗”。按照此前的建筑设计规范标准，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷面积”，偷来的面积不体现在购房本上，也使得购房者一旦发生质量问题，无法保障自己的合法权益。2014年7月，全国性法规《建筑工程建筑面积计算规范》对飘窗、阳台、地下室的计容面积做了规定，封堵了假飘窗，假阳台等违规行为。

　　公摊面积是否越小越好？“零公摊”业主反而更受伤

　　值得关注的是，目前市场上，一些开发商为了吸引购房者，甚至打出了“零公摊”这样的标语。

　　张大伟称，实质上零公摊只是一个噱头，零公摊并不意味公摊面积为零，而是一些开发商会将赠送面积与公摊面积相抵消。“赠送的面积很多情况下都是限高，或者是隔层和地下空间，容易出现质量隐患和产权纠纷。”

　　易居房地产市场研究院总监严跃进说，通常来说，公摊面积的系数会设定在15%左右，在房价上涨过快、房价偏高等情况下，部分楼盘会压缩公摊面积，即公摊面积的系数会维持到10%左右。但房屋公摊面积如果过小，则会导致楼道等公共空间过于压抑，最终也影响了房屋的增值或升值。

　　能否取消公摊面积？

　　既然公摊面积让开发商有空子可钻，是否能够取消公摊面积？

　　重庆在2002年就以地方法规的形式对商品房的计价方式作出规定，以套内建筑面积作为计价依据。但重庆的住房面积计算方式并未在全国推广。

　　北京房地产法学会副会长赵秀池称，住房面积的计算方式一共有三种，一种是按照居住面积计算，另一种是按照使用面积计算，第三种是按照建筑面积计算。这三种方式中，只有建筑面积的计算会存在公摊面积的说法，因为建筑面积包含了外墙面积、电梯等公共空间的面积。“但无论采取哪一种计价方式，都只是计价标准的不同，开发商售房时会折算成本，改变计价方式，价格上也不会有太大的变化。”

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波则认为，在建筑物区分所有权的情况下，如果业主不平摊公共部分的费用（公摊面积），这将使得楼梯间、电梯间等公共区域的使用权留给了企业，比如开发商或者物业公司。开发商和物业公司还会变相将其承担的费用转嫁到业主身上，因此有住房公摊面积是必然发生的事情。

　　“其实大家是想看明白，到底我买房所产生的公摊都摊在了哪里？”楼建波说，实际上，购房合同和房本上都会附加图表，上面写着公摊的范围，但除了专业人士很少有购房者能看懂图纸。因此，公摊面积本身并不是罪恶的源头，问题在于公摊面积不能是一笔糊涂账。

　　公摊面积从何而来？计算方式效仿香港

　　公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称，公用建筑面积与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。80年代初期，全国各地从福利分房的房地产供应模式转变为商品房制度时，采用了此种计价方式。

　　楼建波说，内地公摊面积的计算方式是效仿香港，香港是用建筑面积的标准计算的。“当时内地政府和开发商考虑到如果公摊太大，价格太高，