万科麻烦了

　　注：暂未找到中国恒大2018年中报净利率数据，但知其为正增长

　　另外，万科的净利润增长率与其它几大房企有较大差距。在四大房企2018年中报数据中，唯有万科的净利润率处于负增长状态。其利润率降低主要因为管理费用、财务费用、资产减值损失的大幅增加，我们关注到万科给予的解释是因为经营规模扩大、利息支出增加以及预付款项减值的增加，那么这就意味着万科正在加大杠杆大肆扩张。

　　除此之外，在衡量地产企业实力的土地储备上，万科也大幅落后恒大和碧桂园。以2017年为例，万科新增土地储备为0.46亿平方米，而大地主恒大新增土地储备1.26亿平方米，囤地大户碧桂园，新增土地储备1.01亿平方米。

　　若想重新夺回昔日的荣光，万科必须跑步前进，进行大肆的扩张。对于地产业而言，杠杆无疑是扩张的利器。在今年半年报中，万科的长期借款达到1283亿元，而2017年二季度为547.4亿元，相比去年同期增长234%左右。

　　我们知道最近两年国家不断严调控房地产，在各行业进行去杠杆之际，万科选择逆周期加杠杆的行为，明显与行业的步调不太一致。那么背离了现金管理金科玉律后的万科，又会产生哪些问题呢？

　　（表3）2015-2017年四大房企资产负债率

　　（表4）2015-2017年四大房企流动比率

　　万科的逆周期行为，自然会反应到财务报表上，中报的财务费用为23.32亿元，短期偿债能力以及流动比率也达到上市以来的最低水平，中报数据为1.18，远低于保利和中国恒大。即使万科货币资金依旧充足，随着存在不断上升的债务，也需要引起警惕。

　　（表5）2018年二季度相对于2017年二季度经营活动现金流同比增幅

　　同样要关注的是，在扩张过程中，万科的现金收入增长的速度却低于成本支出的速度，在一定程度上意味着万科对外议价能力和销售能力正在减弱。值得注意的是今年上半年房地产行业土地购置费增速高达 74.4%，与此同时万科的各项税费同比增加了46.77%，说明万科在取得土地使用权的过程支付了更多的费用。