广州一手房＂取消限价＂始末 双合同灰色操作有待堵漏

　　[本轮调控升级以来，广州商品房销售市场上双合同乱象屡禁不止。主管部门此番提出“调控优化”，其意图是采用真实成交价备案，杜绝双合同现象，让价格回归市场价，避免房屋销售后的纠纷]

　　楼市无小事，广州可能针对部分区域的楼市调控政策进行的“优化”消息，迅速成为舆论焦点。

　　19日上午，广州房地产业内广泛流传：主管部门将在当日公布一则消息，全面取消市内楼盘的“价格限制”，按照真实市场交易价格进行备案登记。之后又有进一步消息称，放开的地方为南沙、花都和增城三个外围区域。这意味着，这三个区域楼盘的交易将不再受“指导价格”所左右，重新回归市场定价。

　　不过，直至当日晚间，有关“取消价格限制”的官方通知抑或公告均未见披露。仅有广州市住房和城乡建设委员会在当天21点21分发布了一则官网消息，名为《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》，称：近期，市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。我委将继续保持调控政策连续性和稳定性，继续坚决执行现行各项调控措施不动摇，继续严格对新建商品住房开展价格指导。

　　所谓“拆分价格报备”，指的是长久以来潜行于广州楼市的“双合同”。在双合同大量存在的广州楼市，取消限价，到底是调控放松，还是调控优化，各方观点不一。但业内普遍将此视作一次较好的堵漏行为，可有效杜绝双合同乱象给市场造成伤害。目前，这一调控优化已然引起舆论关注，最终将如何落地，尚不得而知。

　　小道消息打破沉寂

　　2018年下半年，楼市逐步进入寒冬，尤其国庆黄金周“销售败北”以来，国内开发商之间的悲观情绪弥散，行业亟待政策暖风打破市场的沉闷和窒息。

　　所以，广州将在19日放开限价的消息，第一时间便被解读为利好而引发本地开发商的振奋。

　　最早的市场消息显示，取消价格限制的区域并非南沙、花都、增城三区，而是全市范围。但无论三区放开，还是全市放开，有关部门对此都十分谨慎。

　　据最初的市场消息，相关部门会下发通知公布这个事情，但直到当天夜间，均没有任何信息指向“取消限价”，广州住建部门仅在通知中提及“调控优化”。

　　在广州，楼市中的“价格限制”与国内许多城市的意义不尽相同，因大部分城市禁止双合同，政府限价等同于开发商真实销售价。但广州因双合同有不少存在，故而市场上存在着备案价和真实价两个价格。

　　在此背景下，广州即便“取消限价”，也只相当于取消了一道虚设的藩篱，并不会对市场真实价格造成太大冲击。

　　即便如此，房地产行业依然将此视作利好。“一个上午都在为这个消息兴奋，虽然广州取消限价的影响有限，但是我们期待的是，政策放松的信号可以一点一点地释放，全国范围内可以形成一定跟风效应。”广州本地一位房地产企业营销部门负责人如此表示。

　　针对市场乱象堵漏

　　在研究人士看来，广州有意取消针对一手商品房的价格限制，其根本动因或许在于堵漏双合同，治理销售市场乱象。

　　本轮调控升级以来，广州商品房销售市场上双合同乱象屡禁不止。大多数楼盘都会与客户同时签订《商品房销售合同》和《装修合同》两个合同，以绕开价格限制，因此，一套商品房的网签价格，实际上是真实成交价中的一部分，还有一部分，则在装修合同中体现。

　　国庆长假期间，记者走访广州几个热销楼盘，发现双合同颇为普遍，因为如果不采用双合同，便无法达到政府限价，从而不能网签。

　　当然，也有不采用双合同的楼盘，其直接影响便是，楼盘销售后迟迟无法备案登记。比如央企华润位于广州天河的楼盘华润天合。有业主透露，自己是2017年购买的房子，也支付了两三百万首付款，但截至2018年第三季度仍然没能签订购房合同以及办理银行按揭。“一年多时间未办理按揭，其间利息涨了许多，我近期在考虑是否应该退房。”

　　退房，是近期广州楼市中格外刺眼的一个词。10月中旬，有消息显示，鉴于一些楼盘以特价房等方式降价促销，引发老业主不满，集中到售楼部表达退房诉求。

　　双合同原本是开发商绕开价格限制加速销售的擦边球，但随着房价下跌，这一原本让开发商和业主均愿意接受的方式，成为引发纠纷的“地雷”。

　　因为“装修合同”的签约价格远远高于真实装修价格，比如一套房成交500万，但政府限价350万，这意味着，装修合同的签约金额高达150万。“怎样的装修标准才值150万？”这成为老业主用以拷问开发商的利器！

　　“主管部门此番提出‘调控优化’，其意图是采用真实成交价备案，杜绝双合同现象，让价格回归市场价，避免房屋销售后的纠纷。”一位业内人士如此评价。

　　不过，在全国一盘棋从严执行房地产调控政策的大背景未有改变的情况下，广州的“调控优化”最终会如何落地，目前还不得而知。有消息人士称，鉴于此事备受舆论关注，因此广州住建部门有可能重新部署。