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房贷利息很容易算，百度搜索一下房贷计算器，输入贷款金额、贷款期限，调整一下利率上升/下降幅度，就可以算出本金、利息以及每月还款额了，如下图。 举个例子，贷款30万元，10年贷款期限，采用最新基准利率4.9%，可以得出，按照等额本息计算，每月还款金额3167.32元，利息总额约8万，还款总额38万；按照等额本金计算，利息总额7.4万，还款总额37.4万。 普及一个概念，等额本息与等额本金。等额本息，就是还款期内，每个月还相同的贷款额，其中包括本金和利息。也就是说，一开始的时候还的本金很少，大部分是利息，越往后还的本金越多，利息越少，压力没那么大。等额本金就是还款期内每个月还相同的本金，由于每个月还款本金相同，利息由于部分本金的偿还，会越来越少，总还款额呈下降趋势。等额本息每个月还款额相同，压力小，但总利息高，等额本金前期还款压力大，还款压力逐步减小，总利息低。 我将贷款10年、20年和30年的利息金额、还款总额以及等额本息每月还款额做了个表格，详情如下表。 从表格中可以看出10年等额本金利息是最低的，仅有7.4万元，30年等额本息利息最多，高达27.3万元，利息都快超出本金了。 那么，是否应该出于节约利息的目的，选择期限短的10年等额本金还款方式呢？绝对不要！我的建议恰恰相反，应该选择30年等额本息还款方式。 因为利息没有包含通货膨胀，想想看，30年前拥有1万元存款，你就是政府表彰的万元户，现在大街上随便拉一个人卡里就有不止1万块。现在看来每个月几千块贷款，觉得压力非常大，30年后呢？说不定就是一天的饭钱。所以，贷款期限越长越好，每个月还款额越低越好，这样才能最大程度抵消通货膨胀带来的损失。 |
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