深圳二手房惊现730万元天价违约金 刷新历史纪录

　　730万元能做什么？一辆兰博基尼小牛，一线城市较好地段一套面积不小的房子，或在二三线城市的核心地段置业。而在深圳，这只是一笔二手房的违约金。

　　“这笔违约金，刷新了深圳二手房违约金纪录。”中原地产华南区总裁李耀智表示，他告诉记者，印象中深圳历史上价格最高一笔二手房交易是2017年南山华侨城的一套别墅，成交金额在3亿元左右，而此前深圳二手房违约金最高也就五六十万元。

　　5A景区内的别墅群

　　据了解，涉事物业所在楼盘为观澜湖高尔夫大宅，位于深圳市宝安区观澜镇，建筑年代2005年。

　　记者实地走访发现，该别墅位于国家5A级旅游景点观澜湖内，深圳与东莞交界处。园区内，多处别墅外墙已被围挡起来，业主还在装修中。但同时也有不少别墅仍是毛坯状态，无人居住，杂草丛生，看起来已闲置多年。

　　据中介介绍，目前该片区有观澜湖翡翠湾、观澜湖高尔夫大宅、黄金岭等独栋别墅在售，毛坯、精装修均有，成交均价为7万~11万元/平方米左右，总价从千万级别到上亿元级别不等。

　　“私家泳池，花园可停飞机，世界豪宅典范，家在半山腰可看山看湖……”中介滔滔不绝，“目前别墅入住率还可以，大概有50%左右，业主多是企业家或公司高管。也有业主买来投资的，目前有套毛坯别墅在售，是客户10年前4000万元左右买的，如今挂牌价7000万元。”

　　“现在这一区域别墅挂牌量不少，其中面积相对较小、总价较低的独栋项目挂牌量超过200套。”对于成交量，中介笑称，“肯定不如普通住宅，太高端的项目交易更像是在等待有缘人出现。有诚意的客户看一眼就能成交。今年行情并不好，前几天才成交一套上亿元的别墅。可贷款可全款，如果一次性付款一套大概可以优惠三四百万元，分期贷款的话优惠就少些。”

　　一审判决：买方违约

　　记者走访发现，涉事物业在区域内就价格和品相而言，并非顶尖水平，然而为何会诞生天价违约金？据记者了解，2018年1月，对于这套别墅，甲方（卖方）乙方（买房）约定一次性付款，转让成交价7300万元。

　　而近日，审理这起案件的广东省深圳市龙华区人民法院对此作出了一审判决。法院认定，涉案合同的履行过程中，原告（买方）为违约方，被告（卖方）为守约方，原告要求被告支付违约金并赔偿损失缺乏事实依据，法院不予支持。被告方反诉要求原告方支付赔偿金有合同依据，法院予以支持。

　　也就是说，最后被告反而告赢了原告。

　　记者辗转采访到了本案的被告方代理方信荣（沈阳）房地产律师团队首席律师宋晓锋，其告诉记者，2018年1月15日，原告方（买方）、被告方（卖方）签订居间合同，约定自合同签订起3日内交付定金365万元，2018年2月13日之前交付3435万元。随后，买方于2018年2月13日支付了200万元，次日支付了1400万元，累计支付1965万元，之后再也没给过。后来，卖方用包括发函、微信等形式向乙方几次督促付款，均未收到。

　　2018年3月，卖方通知买方解除合同。随后，卖方在解除合同后将房屋出售给了第三方。

　　2018年4月27日，买方向深圳市龙华区人民法院提起诉讼，要求卖方履行合同，并支付违约金1460万元（交易款项的20%），随后买方又变更了诉讼请求，要求退房款1965万元，支付违约金1460万元，居间费32万元。买方的起诉理由是甲方构成了一房二卖，并购成了违约。

　　宋晓锋告诉记者，在接到诉状后，卖方就提起了反诉，要求买方向卖方支付违约金1460万元，理由是乙方构成了根本违约，未按照合同在约定日期内支付购房款项。

　　负责此次案件的另一名卖方代理律师张茂荣向记者表示，买卖双方在第三方代收问题上产生了分歧，随后，乙方以第三方代收不安全为由拒绝支付剩余款项。

　　宋晓锋告诉记者，买卖双方在合同中有约定，接收款项是由第三方代收，买方也通过第三方向指定第三方付款。在支付购房款的过程中，乙方要求变更收款方式，甲方不同意，但在实际付款过程中，乙方强行要求变更，与合同约定不符，这也最终导致了甲乙双方协商不一致。

　　张茂荣向记者表示，约定第三方代收款是符合双方约定的，找人委托代收款，这个是不违法的。

　　而法院在判决书中明确表示，原告拒付购房款的理由不充分，法院不予采纳。

　　卖方律师：买方可能上诉

　　知情人士告诉记者，对于二手房买卖交易违约，深圳法院普遍判10%的违约金。法院在判决书中指出，本案为房屋买卖合同纠纷，原告与被告之间的《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守