万达3000亿走回头路:轻资产成迷拿地建房仍是关键？-随便找财经网

　　如今这8个预计总投入超3000亿元的项目会否加重万达债务，“重走旧路”？

　　2019年上半年，每隔5天，王健林就会出现在公开报道中。

　　这位富有的地产商人密集会见了地方政府官员、银行高管、国际体育赛事负责人等多个潜在合作方。6个月35次的会见行程，几乎赶上他去年一整年的安排。

　　王健林频繁的会见行程也转化成为万达巨额对外投资。这些投资以万达大型文化旅游项目牵头，同时涵盖万达广场、主题公园、酒店群和体育赛事等。仅2019年上半年，万达就在四川、沈阳、潮州、兰州和天津等5个地区宣布投资项目，总预计投资额超过2550亿元，比万达去年总收入的2512.7亿元还高。

　　如果再算上2018年9月开始的3个文旅项目——延安、贵州和兰州，在不到一年的时间里，万达对这些项目总预计投资额已经达到3070亿元（根据框架协议整体项目预计投资总额计算而得）。

　　这似乎是万达在文旅项目上的“卷土重来”。2017年因陷入流动性危机，万达开始出售资产以降低负债率。卖出的资产里就包括13个文旅项目，这占据了当时万达已有文旅项目的大半比例。“回收现金670亿元，相当于减债1100亿元。”王健林曾说。

　　之后的一年里，万达没有再宣布对外投资新的文旅项目。降低负债率，减少有息负债是当时万达的“首要任务”。正因如此，万达开始强调旗下的万达广场、新文旅项目将以“轻资产”运营模式为主。即是由投资方出钱出地或出钱（万达找地），万达再负责设计、建设指导、招商运营，最后按约定的比例分配收益。

　　不过投中网发现，至少在万达重启的两个投资项目中，仍以拿地为主切入，住宅用地或商业居住混合用地占过半拿地面积。这或许与万达所称的“轻资产模式”存在差别。更为重要的是，王健林曾表示万达2018年有息负债已大幅减少，将继续降负债，如今这8个预计总投入超3000亿元的项目会否加重万达债务，“重走旧路”？

　　拿地建房还是关键？

　　王健林“再战”文旅的起点是延安。

　　2018年9月26日，万达称与延安市政府签订了《延安万达红色旅游小镇项目合作框架协议》。万达赋予了这个文旅项目特殊的意义——中国“首个红色主题万达城”。按照规划，延安万达城占地面积将达到128公顷，总投资120亿元，是一个包括红色小镇、军事乐园、冰雪乐园、冰舞剧场、大湖秀、度假酒店群在内的超大型文旅综合项目。

　　延安之后，万达迅速在全国跑马圈地。截至2019年6月，万达已宣布在全国8个地区布局新一轮以文旅牵头的项目。投中网根据万达宣布的框架协议，不完全统计这8个项目的整体预计投资总额为3070亿元。

　　这些项目都着一个与地区特色相关的概念包装，比如“红色主题”、“潮州文化”，同时也与“国际”、“顶级”接轨，涵盖了万达文旅、商管、健康、体育、影视等内容。

　　从目前可以查询的土地拍卖信息来看，万达8个新项目中，延安和兰州已经拍下相关地块。而投中网发现，这两个项目中居住用地或/商业和居住混合用地占据了过半的比例。

　　投中网在延安国土局以及兰州土地交易中心了解到，2019年3月15日，万达通过旗下“万达地产集团”在延安以12.63亿元拍下7宗开发用地（共计985.47亩）；6月12日，“万达地产集团”又在兰州以71.924亿元拍下了28宗开发用地（共计1356.857亩）。

　　其中，在延安的7宗开发用地中，3块为商业用地面积占整体的38.01%，4块住宅用地面积则占了61.99%；而兰州的28宗开发用地中，17块为商业和居住混合用地，为总面积的59.47%，10块商业用地则为39.48%，仅有一块用地为“文化设施用地”面积占比1.05%。

　　万达地产拍下的延安7宗开发用地

　　另一方面，投中网发现，万达在兰州拿到的土地价格或低于同期拍卖价格。

　　万达拍下兰州的地块位于七里河区，总体均价为503万元/亩。而兰州土地交易所信息显示，5月30日兰州乾盛房地产开发有限责任公司在七里河以2.3亿元拍下了27亩居住用地，即平均一亩为851.85万元；3月6日，甘肃雅戈尔(6.290, -0.02, -0.32%)西北置业有限公司在七里河以4.536亿元拍下55.5亩商业用地，平均一亩为817.3万元。而投中网根据3Fang.com数据统计，今年上半年兰州土地成交均价为288万元/亩。无论是商业用地还是居住用地，从当前信息来看，万达在七里河拿到的土地价格都相对较低。

　　制图：王钧

　　《财新周刊》在2012年的一篇报道就曾指出，为了建设万达长白山(9.420, -0.04, -0.42%)国际旅游度假区，万达2010年先后拍下了当地118块土地，剔除22宗免费划拨的，剩余的地块按南区、北区计算均价，分别为181元/平方米、204元/平方米，都低于当地的基准地价。

　　事实上，万达在南昌打造文旅项目“万达城”之初，王健林就曾介绍，400亿元总投资中约180亿元用于200多万平方米的房地产和住宅写字楼。彼时王健林曾说：“我不可能买地后靠文化旅游用20年来回收成本，中国的金融模式（指融资成本）不支持这种发展模式，在这个情况下，（资金）只能走销售（房地产）一部分、融资一部分的路子“。

　　RGB睿标环球执行董事周洋告诉投中网，早期做文旅地产的开发商，关心的是如何包装旅游资源的概念，可以更好地卖房。房子在当下即使消费品也是投资品。周洋说，在万达推出长白山的项目时，很多北京的投资者没到现场就购买了该项目配套的公寓。

　　仅从当前万达在延安、兰州拿地以及地块的属性来看，万达这两个项目或依然以文旅为牵头，再搭配周边楼盘销售。

　　对于上述8个项目文旅和商业住宅比例分布及其他相关问题，截至发稿，投中网并未获得万达方面的回复。

　　轻资产模式之“变”

　　不变的或许不仅仅是拿地模式。

　　王健林的文旅野心始于2009年。当年，万达长白山国际度假区开工。这是万达首次对旅游项目的尝试。根据投中网不完全统计，自2009年至2017年7月10日，万达曾在武汉、南昌、广州、成都、青岛等多个城市布局19个文旅项目（包括宣布建设、正在建设和完成建设）。

　　2017年7月10日，对于万达文旅来说，是一个重要的日子。这一天，万达突然宣布将13个文旅项目的91%股权以295.95亿元的价格转让给融创中国，同时融创中国承担这些项目的现有全部贷款。

　　对此王健林当时的说法是：“转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。”

　　王健林在2017年万达年度工作总结中曾这么定义轻资产模式：“万达轻资产分为两类，一种叫做投资类，一种叫做合作类。投资类就是别人出钱，万达帮别人找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给别人，其中还有一个资本化程序。合作类就是万达既不出钱，也不出地，觉得项目合适，跟别人签合同，帮别人建设，建成后租金三七分成。”

　　按照当时的协议，那批文旅项目出售后，由万达负责运营，融创中国需要每年为每个项目支付5000万元品牌许可使用费，周期20年。预计万达至少可以收回130亿元。

　　但万达没有将那批资产的“轻资产模式”进行下去。2018年10月，它将整个文旅集团和13个项目的管理公司一并出售给融创中国，后者可不再使用“万达”名号。对于原因，万达方面称：“合同实际执行中发现，该合作模式确有诸多不便，项目规划、建设和运营管理与投资方一致，对项目发展才更为有利。”

　　而当时，万达还称，今后将本着重资产、轻资产两条腿走路的方针，继续投资正在洽谈的一批万达文化旅游城项目，其中轻资产万达城将选择包括融创中国在内的多个投资方进行合作。

　　不过，仅从目前能获得得信息上看，延安和兰州项目从拿地形式上似乎与王健林当时定义的“轻资产”模式不一致。而投中网从潮州市相关部门口中获悉，万达目前已在湘桥区拿到了部分土地。不过，截至发稿，投中网未能在潮州土地交易网和国土局查得万达拿地相关信息。

　　国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉投中网，万达的轻资产模式目前或许是个“美好的愿望”。从融资渠道上看，地产公司原本就很难从银行等金融机构获得融资，而且资产证券化基础资产更侧重于相关的基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权作为担保。他认为万达目前的金融业务能力还不足以支撑轻资产运营的模式。

　　实际上，万达至今已经强调了5年要向轻资产运营和去地产化转型。2018年的年度工作总结上，王健林再次强调万达要以轻资产为主，但并非放弃重资产——要在有息负债总体逐年减少的情况下才做重资产。