房地产商还债高峰1.46万亿将在2020年7月到来，怎么办？-随便找财经网

　　据平安证券研究所测算，2020年房企境内债券到期5902亿元、海外发债到期2136亿元、房地产信托到期6544亿元，合计约1.46万亿元，且从单月数据来看，今年房企到期债务额将从2月开始逐渐攀升并在7月达到峰值1490亿。

　　一开发商的高额债务是如何形成的？

　　1当一个企业负债率超过50%的时候，放贷机构就会关注它，当超过60%的时候，放贷部门就会给企业打上重点标记，当超过70%的时候，放贷机构就会对其减少放款，假如超过80%，基本上就不会有机构对其放款了。

　　但对于房企来说，负债率即使超过80%，90%，甚至100%，仍然会有银行和各种信托金融机构等愿意为其发放贷款债券，房企借款是没有底线的，究其原因完全是这些年房价只涨不跌的格局形成的，土地的不可再生性和唯一性导致了土地的紧俏，而盖在上面的房子当然也是紧俏货，无论是用土地还是用房子去贷款，对于放贷机构来说都是硬通货。

　　2房企对于各机构放贷部门的重要性越来越高。对比于不安全的中小型创业企业来说，房企依赖于不断上涨的地价和房价，其还款的安全性要远远高于其他行业，这就导致了更多的贷款流入了房企。

　　这几年国家一直强调，不能让贷款流入房地产行业，就是因为每年几乎有2/3的新增货币进入了房地产，推高了房价，在资本利益的驱使下，贷款总是能暗度陈仓进入房地产行业，因为对于这些房贷机构来说，想要获取利润就离不开房企，房企借的钱越多，对于放贷方来说，产生的利润越高，创造的业绩越多。毕竟能一次就借款几百上千亿，上万亿的企业不好找。

　　3房改至今已有二十多年，可以说几乎每年的地价和房价都在上涨，房产在人们的观念中永远会保值增值，而从地方上也乐于看到房企有更好的发展，房企手里有钱才能去买地方上的土地，地方经济也好借助房地产行业发展。

　　可以说房企已经被资本，地方，房主绑到了只能往前开的火车上，加上房企为了避免被同行吞并也要不断壮大自己的地盘。一边拼命借，一边不断给，吃瓜群众对此还喜闻乐见，最后形成的结果就是，房企借的钱一辈子也花不完，但欠的账三辈子也还不完。

　　二对于开发商来说高负债是常态，还债更是家常便饭，会借钱不叫本事，能还账才是本领。

　　通过以上两图我们可以看到，今年并不是房企最困难的一年，去年房企还的国内外债务更高，但只付出了全年528家房企破产的微小代价，为什么去年这么多债务，大部分房企仍能安然度过呢。

　　1现金流储备充足

　　大部分房企对现金流的重视程度很高，高负债运行的房企非常清楚，现金流是企业最重要的命门，保护好现金流才能避免更多的风险，据统计，绝大多数的房企，都会保留足以支撑4-6个月的现金流储备。

　　既然平日房企的现金流充足，为什么疫情期间，大部分房企都缺钱？这点之前我也分析过，关键在于疫情突发的时间节点上。本着过年清账的原则，开发商在节前把大部分资金都发了出去，家底留的不多，很多开发商都鉴于去年末房地产政策开始松动，就等着过完年卖房收一波回款，结果疫情来的时间点不早不晚，正好卡在开发商刚把钱放出去，钱还没收上来的时间节点。

　　2房企的外债虽高，但盈利也在每年走高。

　　2016年，我国商品房销售额117627亿元。

　　2017年，商品房销售额133701亿元。

　　2018年，商品房销售额149973亿元。

　　2019年，商品房销售额159725亿元。

　　虽然债务越来越多，但房企的销售额也在同时上涨，也就是说房企的盈利完全可以覆盖住债务到期的偿还率。而对于一些短期债务，开发商也可以用其他土地抵押借款，暂时挪用其它项目资金，民间借贷等多种方式偿还，所以往年的债务问题伤不到开发商的根本。

　　3信用良好，还旧借新

　　对于信用良好的开发商而言，放贷机构的大门总是为其24小时开放，也即是说开发商没有再融资的压力，不单是国内放贷机构如此，对于海外债发放机构也是如此。

　　在大部分情况下，房企都用一个瓶盖三个瓶子的游戏，还清旧债务借到新贷款，所以房企真正需要到期偿还的是利息，本金只是在银行中过下张。

　　从目前的统计数据来看，明年才是房企还债的高峰其，2021年房企国内债券到期规模为6174.18亿元、海外规模为443.37亿美元，双双超过今年，所以从债务端来看，走钢丝的游戏至少要持续到明年底，这还是在未来不计算还旧借新的情况下。

　　三今年开发商的债务问题怎么解决。

　　自救

　　1薪资

　　据媒体报道，融侨2月-4月降薪50%，中森二月复工至今发放80%薪资，凯德高管降薪、冻结部分涨薪，禹洲暂定复工人员优先使用年假和调休假后按基本工资发放，某闽系房企疫情期间全员绩效工资和津贴补贴双降，龙头老大碧桂园则是采用瘦身，合并，调换的方式一次性裁换近40位高管。

　　还有的房企直接要求员工自愿降薪，承诺工资五折领取，并且要在一天内签署自愿降薪书及劳动合同补充条款，甚至有的房企要求员工每人为公司集资十万元，员工没钱的可以直接向其合作贷款商借钱，真真有点刀架脖子的感觉。

　　当然以上这些降薪自救的房企不包括已经直接宣布破产的，据统计今年截止到2月底，房企已经有不少于200家宣布破产。这些还都是大中型以上的房企，如果说疫情已经让一些大房企喘不过气了，那么对很多中小企业而言，疫情已经替他们发布了讣告。

　　2借债

　　据统计今年一二你好你好你好。月份，房企境内发债413.80亿元，海外发债1434.89亿元，尤其是海外债发行量超过2019年同期规模57.31%，在国内各行业都缺钱的情况下，海外债规模有明显提高，房企只能到海外去借高息债，而海外债的高利率基本都是在10%起。

　　高额的利息也许会将房企未来的利润压低，但对于火烧眉毛先顾眼前的房企来说，续命经营才是当务之急，避免破产重组淘汰才是房企现在所考虑的问题，至于未来的债务如何偿还，得等企业能坚持到那时再说。

　　3回款

　　从二月份开始，恒大领衔的网络售房模式，已经席卷了top200房企中的147家，房企都在网络端铆足了劲，为了快速回笼资金，屡屡开展打折降价促销活动，你收5000，我收4000，你卖75折，我卖7折，而从二月份的销售端结果来看，效果并不理想，除了少数房企同比有增长，大部分都是下降明显。光靠促销很难解决房企的债务问题。

　　外援

　　1二月份以来，多地出台相关新政来稳住房企，据不完全统计，已经有40多个城市发布了救市计划，分别对应房地产企业以及施工企业，尤其个别地区因过于明显的偏向房地产行业还被约谈。

　　其实很多地方上对于限制房地产行业发展，从心底里并不支持，毕竟从地方上的角度考虑，房地产行业带动的经济发展GDP增长是最快速也能最有效恢复疫情造成的损失。但在房住不炒的大旗下要先应对疫情给企业生产经营造成的困难，保障秩序平稳有序进行，所以在地方政策上对于房地产行业的支持有量也有度。

　　2往昔房企遇到困难的时候，都有无数房贷机构在背后支持，现在这种情况很难再现了，毕竟现在是全社会都缺钱，尤其是一些中小房企，是否能挺过这次债务旋涡都说不定，现在借给他们钱，完全是一种搏的心态。

　　资本是逐利的，但更是警惕的，当本金有危险的时候，即使回报率再高也不会有机构轻易犯险，更不要说未来国家的规划就是要淘汰一些危险的中小房企，这次疫情正好加速了这方面的进展，而国有银行从去年开始就已经缩紧了对私企开发商放贷的口袋。

　　3可以从美联储购买国债的思路得出，我们的政府也可以直接接管房地产，政府出钱抄底收购房产，将房产性质变成廉租房，公租房等社会福利性住房性质，为更多的刚需解决实际住房问题，而且还可以省下再建筑其他廉租房的费用。

　　给各房企一个成本价，保障他们可以度过这一困难时期，救下了房企也就等于救了他们背后的房贷机构，尤其是银行。

　　当然这个办法在急切之间实行肯定会有很多漏洞和弊端，但如果政府之前做过此方面的准备，或者以此次疫情对房企的冲击，债务等问题做好备案，等未来真正遇到房企难以为继的时候在使用也是可以的。

　　小结

　　房企的债务问题并非短期可以解决的，也不可能完全解决，即使房企度过了今年的坏债高峰年，明年对房企来说仍然有更多的债要还。

　　债务累积的问题虽然是开发商个体的困难，但并不是开发商个人所造成的，民众，地方，金融等各方面因素催生了开发商的债务，所以开发商的债务一旦暴雷，那么以上这些因素都会受到影响。

　　这些天各地政策对房地产行业适度松绑，可以看出未来房地产市场恢复的信心还是很高的，这一点大家都看得到。毕竟疫情总会过去，生活还要继续，而对住房的刚需，改善，投资需求还是存在的，所以不用担心房地产市场会一直沉沦下去。