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一楼赠送小花园是很多开发商采用的营销手段，是否属于虚假宣传需要根据实际的情况确定，不能一概而论。
【赠与行为】
赠与财产的前提是拥有财产的所有权，而大多数小区的一楼花园并没有相应的产权证书，也就是说大多数一楼花园是没有产权的公共绿地，但是并不是说没有产权的公共绿地不能确定使用权。
根据我国《物权法》的规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
【情况区分】
“开发商一楼赠的小花园”常见的情况有以下几种：
1.小区一楼花园有产权证书并且开发商将花园产权转让给业主；
2.开发商建设小区一楼花园时明确表示一楼花园属于一层住户附属区域；
3.开发商并未明确划分一楼花园区域，只是口头将一楼外绿地赠与业主。
前两种情况附赠有产权证书的小花园或是“附赠”小花园使用权，可以保证业主正常使用一楼小花园所以开发商的行为不属于虚假宣传，但是第三种情况开发商的行为应属于虚假宣传。
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