开发商经常说赠送面积，这个赠送面积该如何理解？-随便找财经网

内地的房地产发展模式是模仿HK的发展历程，看看最早期房子是有公摊面积的存在，随着发展慢慢的完善，公摊面积已经全面的取消了，HK的房屋全部都是说实用面积。

国内房地产刚刚发展的时候，套内面积基本上都是有90%的使用率，购房者还是可以接受的范围内，而现在房屋使用面积似乎真的一点一点地变小了，房屋套内面积基本上只有72%~78%之间的使用率，意味着购买一套100平方的房子，套内面积约在75平方左右。

房屋有洋房、小高层、高层住宅三个类型，洋房公摊面积约7%~13%之间，小高层公摊面积15%~20%，高层住宅供地面积20%~25%，目前高层的建筑越建越高，甚至最高达到34层，公摊面积一度来到了28%，接近30%门槛。

短时间内不可能取消房屋公摊面积的，毕竟现在国内的房地产发展规模已经到达了如此庞大的地步，一旦取消公摊面积，会对部分业主造成经济上的损失或者是利益上的损失。

一旦取消公摊面积，国内的全部评测机构要更新调整，这无疑是一个巨大的工程体系。

假设建筑面积为100平方的商品房市场，二手房销售价格为100万，银行的评估价格也刚好达到100万这个地步，于是银行就可以做正常的三成首付贷款70%，如果取消了公摊面积之后，可能套内面积只有75平米，但是真正的套内使用面积每套房子都存在一定的差异，银行评估出来的价格一方面很难达到100万，第二方面由于套内面积的差异化，没有衡量的标准线在内，所以首付可能做不到三成，甚至是要支付4成的首付。

还有很多问题都要进行相关的调整，像契税的缴纳，地质评估作业的调整，土地出让金等这类型的东西包括在内，你一个怎么样的标准去衡量，是不是全部要制定一个新标准线呢可能很难，毕竟每一套房子的评估价都是存在差别的。

开发商赠送面积的主要原因

1、安抚业主们的损失

开发商的建筑为33层，公摊面积为28%，购买一套100平方的房子，售价100万计算，而套内面积只有78平方，意味着自己有28万的资金，似乎都没有在这套房子上体验，根据正常的逻辑是100平方的房子最起码也有90平方的套路面积可以用才能安抚得了业主的心灵。

公摊面积是无可避免的，一方面在房产证出的时候必然的是根据建筑面积以及公摊面积进行实质的绘测出来的结果，房产证显示的结果并不代表真正的套内使用面积和赠送面积才是业主们另外更看重的一个结果。

100平方的房子公摊了28平方开发商赠送了14平方计算意味着这套房子套内面积有86平方，相当于房屋的公摊面积在14平米这还是可以接受的范围内。

有部分开发商赠送的面积更多，甚至是与建筑面积持平的状态，经过69平方的三房做了整个房屋的设置，就像89平方的三房一样，只不过房间小点，相差20平米的房屋居然能做到90%的相似度，包括空间感、朝向、位置。

如果突然有一个楼盘能做到这么高的赠送面积，已经成为了楼盘的卖点，毕竟已经习惯了20%的公摊，有宣称零公摊的房子，你会不会过去瞧一眼，甚至是动心了买下来。

2、开发商获取更多的利润：

开发商在近些年来利润在不断地被压榨，而根据2020年形势出来的报告，很多开发商的净利润都不足5%，甚至有部分开发商的净利润已经低到2%了。

滨江集团董事长戚金兴在投资者论坛上对于投资者提出了“江滨集团在杭州集中土拍中拿下了5块地，利润有多少？”

董事长回应在团队精干高效的管理，融资能力较强，融资成本较低，品牌效应等多方面的优势下，开发商能干出1%~2%的利润，根据现在的情况观看董事长这番话，已经揭露了房地产华丽外表下的千张百孔。

开发商为了提高利润，有三个可操作的空间办法：

高周转，高周转的模式最先是出现在碧桂园，开发商在楼盘开发的过程中最讲究的就是现金流动，而高周转也正是抓住了这个关键因素，开发商贷款资金成本是非常的高的，一年成本接近13%，意味着楼盘开发越快，资金就能多次周转，相对应的成本就会降低。

碧桂园从土拍到拿到预售证，基本上时间都是控制在6个月以内，如果在6个月时间内能正式预售，开发商会奖励承建商部分的资金，一旦超过多长时间，开发商就会对承建商进行惩罚，6个月时间为一个周转期，意味着一笔资金就可以在一年内转两圈，也就是说原本接近13%的融资成本，现在变成了每次楼盘运作仅为6.5%左右，利润间接就提高了。

精装修交房，在过去10年前买房几乎很少听到精装修这几个字，现在精装修基本上10个楼盘有7个楼盘，国内几个知名开发商根据相关的数据显示开发商装修。的费用都是控制在1000元以内每平米，而开发商对外宣称2000元，甚至是3000元每平米的精装修，开发商从中获取的利润就可以大大的提升。

高赠送面积：

高赠送面积从表面观看购房者似乎获取了很大的利润，其实开发商从中也获取很大的利润，基本上可以说是属于双赢的状态。

假设楼盘在建筑之前已经被相关的规定容积率为3.0，开发商往往建筑面积都会超过3.0，多出来的面积段也就是赠送面积。

容积率内的房子平均每平米有70%的费用，都是支付在土地成本、税费成本、银行融资成本，但是在容积率以外的房子所用到的成本只是包含了银行融资成本和建筑成本而已，容积率以外的建筑成本降低了以后，开发商的利润当然就随之上升。

很简单的道理，两个不同的楼盘，假设建设面积100平方，一个楼盘套内面积为75平米，另外一个楼盘套内面积为95平米。第1套房子销售总价为100万，第2套房子销售总价为120万，在这种情况下，作为购房者如果想购买大空间的房屋肯定是选择120万的房子进行购买，虽然建筑面积一样，但是赠送面积越大就越具有吸引力，折算出来的单价其实赠送面积大的就会显得还更低。

总结：

开发商要做赠送面积大的房子，其实一方面是为了购房者的利益着想，另外一方面更是为了开发商自身的利润着想，其实这样做是属于双赢的状态，但是随着现在监管部门越来越严格，想要做做赠送面积大的房子并没有过去这么简单了。

去观看开发商新建毛坯房的时候，开发商会有出现部分房间没有封窗，阳台以外还有一个花池，房屋内的飘窗入户花园等等这类型的都是开发商的全赠送或者是半赠送面积。

我自己现在居住的那套房子就是，100平方的房屋做成了4个房间，而且房子还是处于南北通透的状态，房间虽然并不是很大，但是基本上都属于够用的范围。

在挑选楼盘的时候有赠送面积大的户型，即便价格贵一点也没有关系，只用总价除以一下套内面积，就知道自己购买的房子真正的单价是多少钱每平米了。

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