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“如果你是政府官员，是先公布地铁规划，还是先组织拆迁？”
昨天小密圈扔了一个这样的问题，一方面是因为我预感到了有地方可能很快会有地铁规划，另一方面是给大家提供一个不同的角度看问题。
这样的问题很有意思。
以上问题我们今天换成：如果你是政府官员，给你一块空地，你怎么发展？
这两个问题的本质是一样的。
政府的目的是修地铁，那么你就尽量把修地铁的成本降低，先公布修地铁计划就会导致拆迁成本上升，这对政府来说当然不划算。
政府的目的是发展一个城市，那么同样要考虑采用一种低成本的模式来发展，而不是让城市的发展成本提高。
发展城市的两大块，一是大修土木建城，这属于硬件；二是吸引人口建市，这属于软件。而成本更高的那个应该是后者。
很多地方政府考虑不好这个逻辑，把握不好二者的配合进度，就会导致开发区的发展滞后，时间成本非常高。
典型的例子是鄂尔多斯，建城速度太快，人口流入慢，于是很多年前大家把鄂尔多斯称为鬼城。
综合一些城市的情况来看，有的地方开发区发展很好（相比较而言，各位不要较真），有的地方开发区始终发展不起来。问题何在呢？我可以从房地产的角度提供一种观点供大家思考。
我的观点是，一般的城市如果发展开发区，那么最好的方式是始终让开发区保有一定量的新房库存，这个“量”如何把握，需要政府来拿捏，最终目的是把房价控制在一个合理的范围内。
我举两个例子。
一个是沧州。昨天去沧州考察，很有收获。沧州的新房库存基本为零，房价从去年的七八千到现在大概一万三四。涨幅非常大。沧州最好的地段房价已经超过了两万。昨天有个新楼盘有几套大面积房子，开发商惜售，总价300多万，必须全款。
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