三四线城市双合同致房价明降暗升 一二线楼市退烧

　　【摘要】5月，一二线热点城市楼市基本稳定，房价平均涨幅继续回落。整体来看，当前楼市调控政策已呈现出“限购、限贷、限价、限售、限尚”的“五位一体”严控状态，同时，各地发布的“打补丁”政策也在持续推出。(财经)

　　三四线城市双合同致房价明降暗升 地方监管应动真格

　　新一轮楼市密集调控的效果，在官方房价统计数据中逐渐呈现：5月，一二线热点城市楼市基本稳定，房价平均涨幅继续回落。这其中，除了限购、限贷、限售政策外，也离不开限价的功劳。

　　不过，有些地方的限价却不是真限价。日前有报道称，广州就出现了部分开发商通过“双合同”规避政府限价政策，使得房价明降暗升，不仅大幅提高了购房者的首付比例，还使得网签价格与实际销售价格相去甚远，导致一手住宅房价的官方数据失真。

　　所谓“双合同”，就是两份合同，一份是需网签的购房合同，另一份是装修合同，两份合同加起来的金额才是购房总价，而装修合同金额不能贷款，需与购房合同中的首付款一并支付。这种做法在2013年那一轮楼市调控中出现较多，后来地方政府出台了监管政策，杜绝了这一现象。

　　目前，北京、上海、南京等城市的限价政策效果明显，市场已经降温。由于配套监管政策严格，房屋销售也比较正规，基本不存在“双合同”现象，因此网签价格能够较真实地反映实际成交价格。但在部分二线城市和三四线城市，“双合同”现象却并不鲜见，除了捆绑配建或精装修，更有甚者干脆网签一个价，实际销售却是另一个价。

　　“双合同”之所以重现江湖，一方面是因为限价政策压低了开发商的销售利润，开发商不甘高价拿地后做亏本买卖，而是想借机获取更多利益，于是采取了这种变通办法;另一方面是因为地方政府监管不严，只是迫于房价调控压力出台相应措施，在限价的同时睁只眼闭只眼，甚至默许了这种做法。

　　限价政策的目的是稳定房价，避免开发商非理性定价，而“假限价”只是统计数字平稳了，实际市场却依旧风起云涌。“双合同”这种“假限价”的做法扰乱了市场秩序，导致房价官方统计失真，容易误导政府和大众。虽然中央政府强调房地产调控要因城施策、分类调控，但同时也明确指出要落实地方政府的主体责任。这就需要地方政府进一步加强预售监管，在规范开发、销售、中介等环节上“动真格”，而不是红头文件一发就万事大吉。

　　虽然从短期来看，限价这种行政调控手段很有必要见效也快，但从长期来看，要想达到稳定房价的目标，还得从改善供求关系入手，即在增加有效供给的同时抑制不合理需求。同时，要从土地、金融、财税、投资、法制等方面采取长效机制，形成制度化的安排，系统地做好房地产调控，促进房地产市场健康稳定发展。

　　一二线楼市退烧明显 房价涨幅持续回落

　　自去年9月底以来，热点城市相继发布楼市调控政策，以抑制此前疯狂的房地产市场，虽然在此后一段时间，政策确实取得了效果，但这种效果并没有十分明显的抑制春节过后的又一波热炒，为此，以北京“3·17”新政为首的新一轮全国范围内的调控再次袭来，从目前市场交易情况来看，楼市“退烧”明显。

　　据国家统计局数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落，5月份比4月份分别回落2.2个百分点和1.7个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落，5月份比4月份分别回落0.8个百分点和0.5个百分点。

　　亚豪机构市场总监郭毅在接受《证券日报》记者采访时分析认为，5月份，北上广深四大一线城市已全部上调房贷利率，与此同时，重庆、福州、苏州等二线城市也纷纷上调房贷利率。目前受到购房成本提升、交易周期拉长等因素影响，成交量已受到掣肘，出现持续低迷，而成交量的下行也将在后续引导房价进入平稳周期。

　　整体来看，当前楼市调控政策已呈现出“限购、限贷、限价、限售、限尚”的“五位一体”严控状态，同时，各地发布的“打补丁”政策也在持续推出。以北京为例，自“3·17”新政出台以来，北京再出10余个配套政策，包括提高购房首付比例、缩短贷款年限、规范中介和现房销售业务、调整个税认定条件、增加离婚再购房约束、实施商办类房屋限购政策和平房限购政策等。而从当前市场成交情况来看，降温尤为明显。

　　伟业我爱我家集团市场研究院统计，6月1日至6月20日，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1246套，环比下降32%，同比下降53.6%;二手住宅共网签5843套，环比下降18.6%。

　　事实上，除前期最为瞩目的北京房价、成交量出现明显下滑外，全国范围内的楼市降温已在大部分城市开始显现。上海易居研究院发布的研究报告显示，6月1日至15日期间，其检测的全国50个城市的新建商品住宅成交面积环比减少12%，同比减少23%。要注意的是，一线、二线、三线城市成交量在6月上旬均出现环比、同比双下跌的局面。

　　上海易居研究院研究员赖勤告诉记者，6月上旬50个城市的市场交易表现为稳中有跌，主要是前期调控政策效果持续显现，类似的市场逻辑会在下旬得到延续，预计6月份全月市场交易情况会继续保持稳中有跌的态势。