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土地登记代理制度并非新生事物。近年来，大陆法系国家对于不动产登记的审查普遍由繁琐的实质审查转向简洁的形式审查，即引入第三方民间机构对登记证明材料进行实质审查，而登记机关仅承担物权变动公示阶段的“窗口式审查”。
世界各国和地区不动产登记制度各不相同，登记机关对登记证明材料有实质审查和形式审查之分。然而，无论哪种审查，登记机关在其中所担负的责任都是有限的。土地登记代理制度将专业性、事务性审查工作从登记机关现有职能中剥离出来，交由可以独立承担民事法律责任的土地登记代理机构来承担，就能解决登记机关人少事多、既定职能与法律责任不匹配的问题。
本期“土地观察”先推出德国的经验做法。
德国公证人自行承担执业风险
为破解实质审查导致的耗时长、成本高等问题，德国登记机关开始实行形式审查，不再审查债权行为，而是审查物权行为。德国不动产物权变更必须经过公证人的公证才能生效。公证人对公证行为承担无限责任，为防止破产，公证人必须参加强制的职业责任保险。
德国是典型的权利登记制国家。德国《民法典》规定，不动产物权的设立、移转、变更和废止须经登记而生效；不动产登记具有鲜明的国家公信力。无论不动产权利是否存在瑕疵，如果第三人基于对这种公信力的信任，依据不动产登记簿取得登记的权利，那么他取得的权利就应当得到充分保护。可见，德国的不动产权利依登记而生效，登记结果仅在登记簿记载，可供公开查询，但不发给权利证书或登记证明。
1872年以前，德国的不动产登记机关实行实质审查，登记官有权对引起物权变动的物权契约，以及作为原因的债权契约进行全面审查。由于登记官需要承担因登记错误而造成的损害赔偿，为避免登记错误，登记官时常过分地扩大审查范围，从而导致登记耗时长、成本高，相关当事人的个人隐私也时常遭到侵犯。
1872年《普鲁士土地所有权取得法》的诞生，确立了物权契约独立于债权契约而生效的无因性。土地所有权须经公证人的公证方能确立，登记机关仅对登记材料形式的合法性负有责任。该原则在1896年制定的《德国民法典》及其他相关不动产法律中得以沿用，即登记机关不再实行实质审查主义，而是实行形式审查主义。也就是说，登记人员并不审查债权行为，而只审查物权行为。
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