老破小的板块之争—-望京惠新西街团结湖-随便找财经网

　　这两天在惠新西街南口北口附近浪，觉得这周边其实不错。交通方便5号线，10号线，15号线离的也不算很远。看了看附近的小区，发现几个500万以内刚需还能买个小两居的小区。今天没事，就选了小关北里小区拿来做了个样本。将这个小区与望京南湖东园二区以及团结湖北四条做了个简单比对。

　　1.惠新西街板块: 小关北里: 惠新西街南口旁的老破小。板楼居多，塔楼比较少。分三期入住，从80年代到最新也是质量最好的的1995年入住。小区交通方便，户型比较多。居住人群也有很多老干部，素质还不错。物业比较差，楼上好多小广告。小区两居室成交最多，户型比较好的是55到65之间南北通透的两居。价格基本在400万到500万之间。学区比较一般！我选择了小区95年板楼57平米南北两居，查阅链家成交数据之后找到了63条成交，为了排除数据差异剔除了顶层底层以及2条异常信息。

　　结论:小关北里小区自2012年1月至2017年3月最高成交(5年期涨幅)，小区涨幅218%。2015年1月至2017年3月最高成交(2年期涨幅)94%。小区3月该户型最高成交8.6万，最低成交2017年9月7.07万。下跌17.8%。去年12月该户型成交7.6万。

　　小关北里房价走势小关北里房价走势

　　小关北里57平米南北户型小关北里57平米南北户型

　　2. 团结湖板块：我将团结湖北四条的55平米南向户型所有链家成交价格做了比对，剔除了顶楼与底楼成交。最终找到23条成交记录。并做出了房价走势图。

　　结论:团结湖北四条小区自2012年3月至2017年3月最高成交(5年期涨幅)，小区涨幅150%。2015年1月至2017年3月最高成交(2年期涨幅)97%。小区3月该户型最高成交7.5万，最低成交2018年1月6万。下跌19.7%。

　　团结湖北四条团结湖北四条

　　3.望京板块：望京板块选择了利泽西园做为样本，因之前做过相应分析，直接摘抄数据结论。

　　结论：利泽西园小区自2012年至2017年高点，成交均价由2万上涨至最高点7.37万。5年涨幅达到268％。我们选在2015年1月作为节点，小区成交均价由3.18万涨至最高7.37万。涨幅131％。我们选取66.3平米的南北向两居为例，在2015年1月东南向一居成交价格在3.4万左右，在2017年最高点同户型成交均价接近7.8万（涨幅129％）。而2017年现东南向一居最低成交为6.5万（跌幅17％）。从2015年年初至今该户型涨幅92.5％。

　　利泽西园价格走势利泽西园价格走势

　　文章结论：1.按照5年期涨幅，望京利泽西园>惠新西街小关北里>团结湖北四条。这一结果来与板块发展有一定关系。团结湖北四条，在5年涨幅上表现较差。

　　2.我们选择3年期的房价周期作为样本，望京区域好于其他两个区域(惠新西街与团结湖基本一致)。因此个人认为，在选择房子的同时，需要考虑板块的重要性，在同等价格区间中，板块发展可能会最终让价格天差地别。

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