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最近，一些大城市房租涨了，受到的关注比较多，这是个正常反应。因为，租金合理、租期稳定是租房者的普遍诉求。
题中所述的前半句是，下一个十年的红利不是房价上涨，这判断我认为十分准确。房价是经济问题，本轮楼市调控，不论是限购、限贷、限价、限售及限商住等，还是租购并举以及酝酿中的房地产税，其目标都是力促房地产市场稳健发展。
房地产市场稳健发展的最大特征是房价的波动性减小，而房价大涨与大跌都不符合稳健发展的要求。当下，中国楼市在调控不松懈的同时逐步构建长效机制，大目标也在于“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。从这个角度看，下一个十年房地产的红利不是房价上涨有相当道理，起码红利会较此前的二十年削弱很多。
题中所述的后半句是，房地产的下一个十年的红利是房租上涨。这句话我认为尚不好定论，而且也不适宜过度解读。
虽然近期中国指数研究院的数据显示，7月份，北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比上涨，有的上涨幅度较大。
分析房租上涨的原因，我认为有四：
其一，每年第三季都是毕业季、开学季与求职季，作为租房市场的传统旺季，需求带动房租上扬是正常的市场表现。
其二，长租房在一二线热点快速发展，这一部分租房房源价格较高，带动房租快速上扬。资本的流入，以及房企的介入，还有对房源的整体化运作，这些好现象背后，还有这类房源房租的高位运行。
其三，资金逐利在租房市场呈现，由于楼市、股市等目前面临低落景况，而房租上涨的预期则是有所强化，所以租房市场亦受到一定资金的捧场。
其四，过去20年房地产的黄金期，房价上扬对房租向上的拉动作用，也有不可忽视的作用。
有两点值得后续关注：
一是，长租公寓项目增多，不仅是新建项目，也有对现有一些房源的整合、改造。这一类型房源既受到金融政策的扶持，而改造、建设成本较高住房条件较好，已入市的一些项目租金都较高或者说很高，如何引导合理定价，是必须受到重视的。
二是，供给增加，需求与供给平衡，才能稳定房租。在人口净流入的大城市，短时增加大量供给，并非是一件易事，这一个功课估计值得探讨。
与此前的房价一样，房租目前也出现长期预期看好。“房价是经济问题，房租是社会问题”，房租如果快速上涨一样会引来政策面的介入。这一点是毋庸置疑的。
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