进入传统租赁旺季，而重点城市租金不涨反跌，为什么？-随便找财经网

　　6月份是传统的大学毕业季，大学毕业季一般都伴随着租赁旺季，这个时候也是房东们“翘首以待”的日子，毕竟每年毕业800多万大学生成为了租房市场上的绝对主力。不过面对大量毕业生毕业的事实，不少重点城市的租金不涨反跌，这是为何？2020年的房地产市场始终透漏着一种不平常。借此机会简单谈谈我的观察。

　　6月份往后是住房租赁旺季不假，不过2020年的大学毕业季总透露出一种不平常，2020年什么生意都不好做

　　租赁市场是一个相对比较完善的供需市场，很难出现价格垄断，比较遵循市场供需规律

　　对于租赁市场有所了解的朋友应该知道2018年在北京等城市曾一度出现部分专业租赁机构试图垄断区域房源，抬高租金的事情。最后在舆论的压力下随着监管部门的介入而不了了之，某中介也承受了很多骂名。其实从理论上来说租赁市场资本是很难完全垄断的，毕竟国内房源太多了，作为专业机构能做到“相对垄断”就已经不错了。几点观察：

　　国内绝大多数城市的租赁房源属于绝对供过于求，这应该归功于过去这么多年拼命的商品房建设和销售。图上所示是近10年来我国住宅商品房销售面积走势图，可以看到从2013年开始我国商品房的销售面积就在10亿平米以上，2019年竟然超过了15亿平米。仅仅计算近10年来商品房销售面积就已经超过了120亿平米，而近10年来的城镇人口净流入不过1.79亿左右，也就是说这10年来销售的房产起码过剩40%是有的（仅仅从居住需求来看）。

　　仅仅计算近10年的房企竣工面积，也已经超过了97亿平米，也是超过了真实需求。

　　图上所示是近10年来我国房企竣工房屋面积走势图，简单计算后仅仅10年间竣工房屋面积就超过97亿平米，按照人均40平米来计算也已经满足了2.4亿人左右的居住需求。从这个数据来看市场上的居住房屋过剩是事实，尤其是从2015年后国内多数大城市进入了密集的安置房交付期，居住房屋过剩的情况会更加普遍。

　　2020年的此次疫情对于各行各业的影响是明显的，大家收入减少的情况下缩减房租开支也是必然，2020年不好过是事实

　　曾经有一个机构做过这样一个调查“你可以忍受的租金占据收入的多少比例？”绝大多数的租房者能够承受的租金占收入的比例在30%以下。这也是为何很多租房客宁可每年搬几次家也不愿意忍受高房租的原因，毕竟所有租房客心里都有这样一个感觉“租金给别人就真的给了”。在大家收入普遍减少的情况下，如果房东还是要涨房租那么结果只有一个“租不出去”。包括我身边就有几个开宠物店的朋友，疫情后房东要涨房租直接就关门歇业了，2020年生意不好做、钱不好挣是事实，包租公、包租婆们也得向现实低头。

　　疫情的影响是方方面面的，重点城市的租房市场主要依赖外来人口的支撑，无疑今年不少城市的人口流入受到影响

　　租房市场主要是依靠外来人口的，外来人口流动都受到影响的情况下租房市场肯定也不好过

　　大家不要忽略一个基本事实“租房市场主要依赖外来人口来捧场”，今年疫情发生后传统的重点城市外来人口流入情况都不如同期好。如上图所示是从2019年1月——2020年5月份我国客运总量走势图。可以看到一个十分明显的数字“截止到2020年5月份客运量还是处于同比增长-49.3%！”事到如今接近一半的人口流动消失，对于重点城市来说也就是人口流入的急剧减少。

　　重点城市面对外来人口不断减少的事实，房东能够做的只有一条“降租金”

　　房租市场还是一个比较完善的市场，基本遵循供求规律。在需求下降将近50%的情况下，租金出现下降也是必然，“要么降租金，要么房屋无人租”是摆在房东面前的现实问题。对于很多安置房的房东来说，能够把房屋出租出去才是根本，毕竟不少安置房居民的主要收入来源其实还是租金。受到安置房租金下降的影响，作为商品房投资的人来说必须接受房租下降的事实，这就是市场的传导效应。

　　2020年的传统租赁旺季肯定旺不起来了，疫情影响下任何行业都很难幸免

　　哪怕我们已经充分考虑了疫情对于经济的影响，不过这种负面影响似乎很难短时间结束

　　就像很多人认为3月份疫情结束后会迎来“报复性消费”没有到来一样，此次疫情对于经济的影响可以用“钝刀子割肉”来形容，虽然不致命但是很难受。在现实中的直接反映就是在全国绝大多数城市都属于中低风险区域的情况下，国内客运量却始终恢复不了往日的状态。大家已经用自己的行动作出了选择，宁可待在家里少挣钱也不愿意出远门的思想已经占据了主流。

　　重点城市租金不涨反跌，也给很多试图投资房产的朋友敲响了警钟

　　依靠房租收益而进行房产投资的路子越来越走不通了，租金收益率低的情况这些年普遍存在（多数城市租金收益率在2.4%左右），此次疫情后租金收益只会更低。动辄几十万上百万的资随便找财经网入楼市获得的收益还没有银行理财高，相信很多朋友都会算这笔账。

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