花了32万购买小产权房，原房主毁约退还32万本金，能通过司法途径获得违约金吗？-随便找财经网

通过司法途径获得回来的违约金，必须得要通过打官司的渠道，但是可以很肯定地告诉你一打一个输。

正规的商品房买卖合同，一般上面所签署的违约金都是定金的两倍或者是总房价的20%。

小产权并不是正规的房产交易很难得到有效的法律保障。

一：小产权买卖合同是否合法？

合同纠纷案件无论。诉讼请求如何主张，法院都会主动审核合同是否有效。

对于小产权的买卖合同，法院当然也要查询是否有效，根据司法实践，小产权买卖合同一般都会被认定为无效。

按照我国现行房地产管理法规，集体所有的土地在未办理，国家征收手续转为国有土地之前禁止进入房地产市场。

集体性开发的小产权的行为是不受到法律保护的，小产权房其实也分很多种宅基地集体建房，这些都是不可以进行产权过户手续的，因此认定小产权买卖合同是属于无效。

虽然合同被认定无效，但是可以追回利息。

对于小产权房进行违约的情况，买卖双方收取了资金之后，如果作为卖方违约了是要支付买方支付的资金，按年化率6%的利息计算。

虽然说可以把利息拿回来，但是在现实生活中很少人接触得到成功的案例所在。

小产权违约了，能拿回本金就已经是非常不错了，所谓的公证书律师见证书，其实在法律面前都属于是无效的。

在身边见过真实的案例：

2016年我们这边的土地卖得非常的疯狂，宅基地集体用地，工业用地等各类型的土地价格都出现了飞速的上涨。

不少购房者也想在其中分得一杯羹，梅州和茂名这边的人群是最多购买的，拼命的大规模购房。

当时土地购买的价格都是在2000~5000元每平米，经过两年时间的沉淀，土地的价格达到了5000~1万多元，每平米价格上升幅度高达200%。

在短时间内土地的价格出现这种暴涨很难令人们忘记风险的存在。

慢慢地就出现了三个派别，一个派别的人群是专门炒土地的，另外一个派别的人群是购买土地建出租房的，还有一个派别建小产权房出售的。

重点聊聊损失最严重的小产权房：

2016年商品房的价格出现了飞跃式的上涨，就诞生了越来越多小产权房的出现，当时所销售的商品房价格9000元每平米，而小产权销售的价格仅为3000元每平米，只有商品房的1/3价格。

宅基地和集体用地建房根本不用任何的手续，还有一些什么不知名的土地也建了起来，我们清楚的计算得了，当时土建的价格都是在1200元左右每平米，另外再加上土地单分出来的费用，每平米的建筑费用约在1350元左右。

即便算上什么损失，所有的销售费用叠加在一起，每平米的费用也不超过1600元，开发小产权的利润，远远比商品房还要高上数倍，每平米约有1400元的利润，这是多么恐怖的事情。

100平米的商品房总价去到了90万，首付三成也要27万才能拿得下，而且还要面临着二三十年的月供。

100平米的小产权房总费用30万，可以选择一次性付款日后根本不用担心月供的问题，这两者会选择哪一方面？

这是买小产权的人群，绝大部分都是资金不足，于是建房的人群又找到了第三方金融渠道说可以贷款50%也就是30万左右的小产权，15万的首付就可以了。

另外有个猫腻的地方是开发商说100平米的建筑面积，实际上公摊面积比商品房还要大，每一套都达到了30%之多，也就是开发商的利润远远超过了1400元每平米。

2017年至2019年小产权真的是非常的疯狂，大家都觉得小产权房并没有大家说的并不安全呢，买了还不是正常的居住，至于孩子上学的事情也不用太大担心，找点钱你一样可以进去读。

疯狂市场的背后已经有一个巨大的隐患，悄悄地来临了。

2019年开始已经对整个土建抓得非常的严格，对于不符合土地相关使用用途的房子，都要进行不同程度的排查。

印象最深刻的事情是，当地有些有钱人购买了一块很大的工业用地，然后切割成一块一块的小宅基地出售给其他外来人口。

其他外来人口有些是建房子自己住的，更多的是小产权房用于出售用途，在经过两年时间的沉淀，已经有很多小产权房建起来，并且已经销售出去。

结果不符合规定的土地建筑，全面地进行拆除，房子一拆除，涉及的人群就非常的多，买土地的人买小产权的人。

结果房子一拆引起了巨大的争议，买土地的去找，当初切土地出来卖的人，赔钱而买小产权的找建房子的人进行赔偿，最终这个事情拖了两年，到现在都没有一个很好的结果，房子拆了土地被回收了，买小产权的人群其实是最亏的，他们是最后一手接盘侠，后面已经没有资金给他们折进来，所以卖土地的不亏，建房子的不亏，买小产权的却成为了最亏钱。

小产权，签署的合同大致有两种：

合资建房，合同上清楚的注明，土地是由地主土地上面的建筑物是由其他人群一起出钱建起来的房屋，并且他们有这栋房屋的使用权。

就是这种也是属于非法组织建设在法律上是不受保护的，但是你们并不太了解这个东西，最终认为这样肯定是没有什么毛病的，赔偿的资金是按照出资的比例来进行赔偿。

租赁合同，租赁合同是可以得到一定的法律效应，但是租赁合同的时间最长只能签署20年。

合同上清楚的注明的20年之后可以重新再续合同，也就是40年60年这种数字无限次地折下去。

最终这些是得到了法律效应，但是赔偿的资金也并不多，只是那么一点点而已。

总结：

在小产权这方面购买必须得要谨慎，并不是说不可以买，中国有很多地方的小产权都是非常的火爆，例如深圳有接近一半以上的住房都是小产权解决的，要不然人群都居住在哪里啊？

购买小产权的风险必然的是高，但是也尽可能地降低风险，不要买工业用地，农业用地等等一些不正规的土地建出来的小产权风险率是最高的，面临被拆的可能性也是最大的，而且没有赔偿。

像其他的集体用地，国有土地证以及宅基地这些进行拆迁都有一定程度的赔偿，主要是看我们的合同是否有效，如果没有效，其他东西一切都是空谈风险永远都是存在，贵的东西都是有贵的道理。

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