时隔7年央行再次下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点

时隔7年央行再次下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点

《下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点》、《居民明年年底前可享受购房退税优惠》、《首套贷款利率下限利率有望突破4.1%”……24小时内，三项重磅政策相继出台，助力楼市平稳发展。

姚先生的数据研究显示，24小时内出台的三大政策将形成政策松绑组合，体现官方支持房地产企稳的导向。

时隔7年，央行再次下调公积金贷款利率

9月30日存款利率下限，据中国人民银行网站消息，中国人民银行决定自2022年10月1日起将个人首套住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，调整为2.6%和 3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策不变，即5年以下（含5年）、5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

智信投资研究院高级研究员马洪表示，为更好满足住房刚性需求，央行时隔7年首次下调首笔个人住房公积金贷款利率15个基点（2015年8月），将助力房地产市场尽快实现“三稳”目标。

广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳认为，央行今年5月和8月两次下调贷款市场报价利率（LPR），商业银行也在下调个人按揭贷款。利率。贝壳研究院监测数据显示，截至9月19日，86个城市房贷主流利率低至首套4.10%、二套4.90%。在支持个人需求和住房置换需求方面，公积金贷款利率肯定会相应下调。

商业银行贷款利率的不断下调存款利率下限，客观上也要求公积金贷款利率进一步下调。否则，公积金贷款和商业贷款的利差会比较小，客观上会降低公积金贷款的吸引力。此次进一步下调公积金贷款利率，使得后续公积金贷款优势更加明显，对于进一步降低刚需购房者的贷款利率具有积极作用。

例如，按公积金贷款100万元，贷款期限30年，等额本息计算，若利率为3.25%，则每月还款4352.06元，利息合计约56.67万元; 如调整公积金利率（5年以上利率）每月还款4270.16元，合计利息约53.7万元；利率变动后，月供减少约81.9元，利息总额减少约2.97万元。

首套房贷利率下限有望超4.1%

除了下调公积金贷款利率外，部分城市的首套房贷款利率也有望进一步下调。

9月29日，中国人民银行、中国银保监会发布通知，决定分阶段调整差别化住房信贷政策。符合条件的市政府可自主决定2022年底前维持、下调或取消本地区首套房贷款利率下限。

根据新政策，对于2022年6-8月新建商品房销售价格环比、同比持续下降的城市，2022年年底前，利率下限可按首套房商业个人住房贷款将逐步放宽。二套房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

符合上述条件的市政府可根据当地房地产市场形势变化和监管要求，自主决定维持、下调或取消本地区首套商业性个人住房贷款利率下限。协调落实价格自律机制。

这也意味着，在此前下调房贷利率下限20个基点的基础上，本次政策允许下调幅度更大，或者允许在4.1%的利率基础上进一步下调。

智库中心提供的数据显示，在国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合央行新政要求。具体包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明、贵阳、泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳、桂林。

明年年底前居民买房可享退税

在支持改善需求方面，9月30日下午，财政部、国家税务总局发布《关于支持居民购房个人所得税政策的公告》。《公告》显示，自2022年10月1日至2023年12月31日，纳税人出售自有住房并在出售现房后一年内在市场上重新购房的，对个人个人所得税给予退税。他们为出售现有房屋而缴纳的所得税。其中，新购房屋金额大于或等于转让现房金额的，全额退还已缴纳的个人所得税；已缴纳个人所得税。

根据要求，纳税人出售和购回的住房应当在同一城市范围内。同市范围是指同一个直辖市、副省级市、地级市（区、州、盟）所辖的所有行政区划范围。此外，出售自有住房的纳税人必须与新购住房有直接关系，且应为新购住房的产权人或产权人之一。

这一政策有利于释放改善型住房需求，鼓励居民改善现有住房条件，真正落到实处中央多次强调的支持刚需、改善型住房的需求。

上述个人所得税通常是房地产交易过程中税务机关征收的个人所得税，一般存在于二手房交易过程中卖家缴纳的利润税中。

目前大部分一二线重点城市的住房个人所得税实行的是只免五岁的。其他情况按房屋交易差额的20%或全额的1%征收。新政策将在五年或更短时间内向住房倾斜。为拥有多个房屋的家庭进行房屋交换。

过去，卖房需要缴纳的个人所得税额等于网签价值与原值差额的20%。如果网签价值200万元，原值100万元，需要缴纳的个人所得税为20万元。

一二线城市的房价总价比较高，这个政策的好处可能比较大。对于一二线城市而言，由于房价总价较高，个人所得税缴纳额度较高，该政策的实施或将对一二线城市二手房交易带来较大提振。

重磅利好消息不断释放，银十楼市将何去何从？

今年以来，各城市频频逐步放宽政策，但市场复苏缓慢，购房者的市场信心并未明显恢复。根据以往经验，中央政策对市场信心的传导大于地方政策的修正。四季度，在中央多重政策的支持下，市场信心的改善得到助力，市场有望加快回暖，有望取得明显成效。

传统“银十”在即，中央陆续释放重磅利好消息，有利于稳市稳预期。在当前的市场环境下，房地产市场的回暖需要更多有利因素的推动。预计降低购房成本将是未来政策优化的重要方向。接下来，对于核心二线城市，“认房认贷”、限购限价等政策将持续优化，预计更多更强的政策也将带动整体市场向好。稳定和恢复。

整体来看，今年房贷利率的政策空间已经见底，后续下调空间相对有限。但利率调整对不同城市的影响仍会有所不同，提振信心的效果也会有所差异。