18城首套房贷主流利率降至3月初 创历史新低

18城首套房贷主流利率降至3月初 创历史新低

符合市场预期，11 月 LPR（贷款报价利率）继续保持不变。 11月21日，最新LPR报价出炉：1年期LPR为3.65%，5年期LPR为4.3%，均与上期持平。

多位接受第一财经采访的业内人士表示，LPR的变化受到多重因素的影响。 一方面，本月MLF（中期借贷便利）利率保持不变，近期也没有降准； 等待压力，LPR报价下跌动力不足。

尽管5年以上期限的房贷利率定价“锚”——LPR没有变，但多地房贷利率持续下行。 第三方数据显示，11月103个大城市，首套房主流贷款平均利率为4.09%，二套房贷款平均利率为4.91%，均创历史新低。 其中，18个城市的首套房贷主流利率已降至“3字头”。

展望未来，业界对LPR是否会下调意见不一。 有观点认为，考虑到贷款利率快速下行、银行净息差持续承压等因素，年底前LPR继续下行的空间和动力不足； 受一轮存款利率下调的推动，年末5年期以上LPR报价存在下调空间。

为什么LPR保持不变

自8月LPR非对称下调以来，近三个月LPR利率基本保持不变。 事实上，本月MLF操作利率未变后，市场对LPR的走势有一定预期。 当前货币供应量适度，资金相对充裕，外部环境复杂多变。 相关政策效果正在观察中。

“从前10个月金融数据看，短期和长期流动性保持合理充裕，货币信贷保持适度增长，结构继续优化，反映出货币供应量保持合理适度。 “ 中国光大银行宏观分析师周茂华告诉第一财经记者。 ，金融机构持续向实体经济让利，银行利差明显收窄，部分银行盈利压力较大； 近期陆续出台的扶持小微、稳楼市政策也层出不穷，相应下调LPR报价不存在依据。

其中，在稳定房地产市场的政策中，11月13日，金融支持房地产16条规定出台，14日，《关于商业银行开具保函换保函工作的通知》出台销售监督基金”。 “这些阶段性的政策措施是史无前例的，未来要督促、引导各地因城施策，用好政策空间，稳楼市、稳市场预期，释放政策红利。” .目前的政策效果还有待观察。 周茂华说。

同时，保持LPR报价稳定也有助于巩固人民币汇率企稳基础，一定程度上稳定外汇市场预期。 当前，发达经济体通胀偏粘，短期内货币政策趋紧倾向仍将延续。 在美联储11月第四次加息75BP后取消存款利率下限，有分析师表示，12月议息会议有望继续加息50BP。 该指数延续了相对强势的运行态势。

中国民生银行首席经济学家温斌表示，在此背景下，为避免跨境资本流动加剧、金融市场调整加剧，我国央行仍需与主要中央货币政策取得适当平衡。银行，稳定汇率的重要性仍然很重要。 高的。 8月以来政策利率保持不变，有利于遏制中美利差扩大，稳定外汇市场预期，增强人民币汇率在全球金融剧烈波动中的韧性市场。

从银行的角度来看，“当前银行核心负债成本依然承压，4月以来市场资金利率的快速上行成为支撑银行负债端成本改善的重要因素。 “ 温斌表示，在资产端，在收益率下行的背景下，成本上升进一步压缩了银行的盈利空间，LPR继续下行空间不足。

11月以来，资金出现边际紧缩。 截至11月18日，同业质押式回购利率方面，DR001和DR007分别收于1.32%和1.72%，月均值分别达到1.67%和1.80%，DR007一度升破2%。 同业存单收益率（AAA）也升至2.52%，较月初大幅上升50BP。

多地首次置业房贷利率低于4%

虽然本月LPR维持不变，但从房贷利率走势来看，维持稳中下行趋势。 经过历次“房贷降息”，目前大部分城市房贷利率已降至历史低位。

贝壳研究院统计数据显示，2022年11月，一二套房贷款主流利率指数环比继续下降。 11月，第一套主流利率平均为4.09%，第二套平均为4.91%。

首套主流利率方面，本月仅有包括一线城市在内的10个城市高于4.1%； 从第二套主流利率来看，只有北京、上海、厦门和西安高于4.9%。

其中，多地首套房贷利率已进入“三个时代”。 据统计，截至11月18日，贝壳研究院监测范围内的18个城市首套房贷款主流利率已降至3字头，其中二线城市6个，三线城市12个——和四线城市。

利率变化方面，11月只有14个城市的房贷利率有所调整。 其中，泉州、温州首套房贷款主流利率下调至3.8%，降幅达30BP； 二线城市中，杭州自11月11日起取消“认房认贷”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。

业内的共识是，在房地产企稳的背景下，未来住房信贷政策有望进一步放宽。 贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，16条金融支持政策中提到，地方政策可以在国家政策的基础上，合理确定地方个人住房贷款首付和贷款利率政策的下限，这代表地方政府对需求侧的调控政策。 随着优化空间的增加，未来房贷利率下限有望进一步下调。 特别是随着改善住房置换需求的支持力度加大，部分城市二套房贷款利率有望突破4.9%的下限。

未来LPR是否会下降存在分歧

从支持实体经济的角度来看，LPR利率的稳定不会影响实体经济融资成本的下行趋势，也不会阻碍金融机构加大对实体经济的支持力度。 这是因为，除了调整政策利率和LPR降息外，央行加大低利率专项再贷款力度，银行加强存款利率等负债端成本管控，将有助于压低新增贷款的利率。

周茂华表示，虽然LPR不变，但国家继续引导金融机构通过延期还本付息、降费盈利等方式，继续加大对实体经济薄弱环节和重点新兴领域的支持力度。

不过，对于年内LPR的变化，市场看法并不一致。 在利润分享主体和信贷供需失衡的情况下，银行资产端收益率今年以来持续走低。 三季度货币政策执行报告显示，2022年9月，各项新增贷款利率将下行至低位。

贷款利率的快速下行和负债端相对刚性的存款成本，使得该行的净息差降至有数据以来的最低水平。 银保监会数据显示，三季度商业银行净息差为1.94%，较二季度持平，较一季度收窄3BP，同比收窄13BP -年。

“考虑到贷款利率快速下行，银行净息差持续承压，LPR继续下调的空间和动力不足。” 温斌表示，2023年个人住房存量贷款受LPR定价调整影响，银行经营业绩将继续下滑。 进一步的压力。 在央行政策利率不变的情况下，如果银行负债成本不能继续下降，贷款利率的下降可能难以为继。

周茂华也认为，年底前下调LPR利率的可能性较低。 当前宏观政策环境复杂多变，国内政策需要平衡多重目标。 同时，单靠总量货币政策可能难以达到预期效果； 加之此前密集出台稳楼市政策措施，部分城市首套房贷款利率下限逐步放宽，LPR利率短期调整的必要性大大降低超过5年。 当前，更重要的是推动政策在不同城市落地，用好一揽子政策措施稳定楼市。

不过，王庆表示，为支持楼市尽快企稳回暖，在近期银行推出新一轮存款降息的带动下，5年期LPR报价存在下调空间在年底。 12月份，5年期以上LPR报价可下调0.15个百分点。

在他看来，一方面，要引导房地产市场尽快实现软着陆，除了加强“保障房”等供给侧支持外，关键是继续降降低住房按揭利率，促进房地产市场企稳回升，具有很强的紧迫性。 另一方面，当前住房按揭利率较高取消存款利率下限，存在一定下调空间； 此外，近期存款利率大幅下调，有望增加报价银行下调5年以上期限LPR报价的动力。