深圳版土地使用权到期：一次性缴纳基准地价的35%

深圳版土地使用权到期：一次性缴纳基准地价的35%

在深圳土地系统内，自2002年以来，关于收取100%地价还是35%地价的争论一直没有平息。 新政策出台后，仍有官员认为这项规定过于暴利。

土地使用权到期，《物权法》规定“自动续期”。 但是需要交土地出让金吗？ 缴费标准是什么？ 《物权法》未作规定，直接引发温州土地更新之争。

早报记者注意到，事实上，关于土地使用权到期后的问题，在深圳已有先例。

国商大厦是首例

据此前报道，1998年房地产改革全面实施后，越来越多的居民购买了自己的房子。 70年后，土地使用权将何去何从2013深圳公告基准地价，出让金如何支付，让国人忧心忡忡。

在深圳经济特区，随着原有商业用地20年使用权陆续到期，担忧已经成为现实。 1980年开工建设的国际商务大厦是全国第一座商务写字楼。 但其最早，也带来了一系列“历史遗留问题”。

据介绍，1981年12月，深圳市颁布了《深圳经济特区土地管理暂行条例》，允许将土地分配给在特区投资的商人。 还规定了土地的最长使用年限：工业用地30年； 商业用途20年； 商品房50年； 教育、科技、医疗卫生50年； 这块土地使用了20年。

问题在于，按照这个“特区期限”，国际商厦的土地使用权只有20年，到2001年12月31日为止，还不到《暂行条例》规定的一半。中华人民共和国国务院于1990年颁布的《关于城市国有土地使用权出让和转让的商业、旅游、娱乐用地最长期限为40年》。

深圳规定与国家规定的时限差异成为一个问题。

据此前媒体报道，在深圳，有73平方公里的国商大厦等土地使用了“特区年”。

条例于2004年颁布

2002年起，随着原商业用地20年使用权陆续到期，当时并无相关定义。 一段时间以来，深圳采取的是100%地价出让的模式。

据《中国新闻周刊》报道，在2002年至2004年的两年时间里2013深圳公告基准地价，深圳土地系统实行以市场地价为基础的100%地价出让模式。 2004年，深圳出台了《深圳市过期房地产更新管理条例》，对这一“历史遗留问题”作出了详细规定。

而这些，正是当时还在审议中的《物权法（草案）》中尚未解决的热点问题。

在《深圳市到期房地产更新管理条例》中，重新规定了土地补价标准。 补充地价的数额为相应用途公布的基准地价的35%，补充地价一次性交付。

值得注意的是，这个35%的参考标准并非以当前市场拍卖价或房价为基准，而是以基准地价为基准。

所谓基准地价，是指地区内各种用途土地使用权的平均价格，反映土地价格的总体水平和变化趋势。 简单来说，基准地价就是土地的初始价格，即土地拆迁、平整等一级开发完成后政府确定的平均价格。

基准地价根据不同地区、不同土地用途确定平均价格。 以深圳为例，2013年深圳最新一期基准地价公布，各区不一。 以福田区住宅用地为例，2013年新标杆地价最高为5317元/平方米，最低为1356元/平方米。 2013年罗湖区住宅用地基准地价最高为4582元/平方米，最低为1239元/平方米。

但一次性缴纳地价的方式仍是主流。 在深圳土地系统内，自2002年以来，关于收取100%地价还是35%地价的争论一直没有平息。 新政策出台后，仍有官员认为这项规定过于暴利。

《中国新闻周刊》报道，虽然深圳规定在大陆大部分地方与中央规定没有区别，但土地使用权在70年时限后会怎样，是让法律起草者头疼的问题，政策和每一个中国人。 效仿香港和深圳每年续费的做法，政府适当让利可能是解决内地土地使用权到期的办法。

以下摘自《深圳市关于过期不动产更新的若干规定》：

第三条 到期的房地产所有权人需要继续使用土地的，按照不改变土地用途的有偿用地原则，延长土地使用期限。 延期方式包括支付地价款并签订土地出让合同或支付土地租金并签订土地租赁合同。

在国家规定的最长土地使用年限减去剩余使用年限范围内约定期限的，补缴地价款为相应用途公示基准地价的35%，并按按约定期限改正的，补缴地价款一次性缴纳； 地租按年缴纳，标准由市土地管理部门定期公布。

第四条 在依法行政划拨土地用地房地产已竣工不变的情况下，可以按照到期房地产续建地价（地租）标准和延长土地使用年限的原则进行补偿。

第六条 房地产到期未办理续期手续或者续期申请未获批准的，原划拨土地使用权消灭，土地使用权无偿收回。

适用本规定的期限届满的房地产，其地上建筑物、构筑物应当按照建造成本计提折旧和补偿。

第七条 本条例范围以外的土地使用房地产的土地使用期限届满的，??按照现行法律、法规的规定和土地使用期限的有关规定办理土地使用期限的续期。使用权转让合同。